올레킨텍스 부동산은 복잡한 세법의 미로 속에서 길을 찾는 부동산입니다~^^

6/21일 정부는 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 새 정부 첫 부동산관계장관회의를 열고 '임대차 시장 안정 방안'을 확정해 발표했습니다. 7월경에 보완을 거쳐 최종 결정될 예정이라고 합니다.

아주 중요한 내용을 담고 있기에 오늘 바로 정리했습니다.

가장 중요한 내용은 상생임대인 혜택입니다.

조정지역에서 취득했더라도 2년 보유만 하면 1세대1주택 비과세를 해준다는 내용입니다. 

이 정책은 킨텍스의 많은 임대인에게 큰 혜택이 될 것입니다.

★★★ 상생임대인 혜택(조정지역 거주요건 면제)

상생 임대인은 작년에 처음 시행되었는데, 2021.12.20.일부터 2022.12.31까지 계약만료가 도래하여 갱신계약하거나 신규로 계약할 때  전·월세를 직전 계약 대비 5% 이내로 올려서 2년간 계약을 유지하는 임대인입니다. 

정부는 임대차 3법(계약갱신청구권·전월세 상한제·전월세 신고제) 시행 2년을 맞는 올해 8월부터 4년치 보증금과 월세가 한꺼번에 오르는 '전월세 시장 대란'이 올 수 있다는 우려와 조정지역에서 2년 거주요건을 채우기 위해 임차인을 내보내는 경우를 최대한 막기위해서.... 임대인들이 자발적으로 임대료 인상을 5%이내로 최소화하여 재계약하는 '상생임대인'에 대해서는 2년 거주 의무를 완전히 없애기로 하였습니다.

직전 계약 대비 임차료를 5% 이내로 인상 계약한 ‘상생임대인’을 대상으로 조정지역의 1세대 1주택 양도세 비과세 및 장기보유특별공제 적용을 위한 실거주 2년 요건을 완전 면제하여 계약갱신을 유도하겠다

( 기간도 2024.12.31.계약 분까지 연장함)

지금까지는 임대 개시 시점에 기준시가 9억원 이하 1세대 1주택자만 상생임대인으로 봤지만, 앞으로는 주택가액 제한없이, 임대 개시 시점에 다주택자였지만 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인도 상생임대인으로 인정해준다.

같은 기간 동안 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건도 면제한다.

이제 거주요건을 채우기 위해 임차인을 내보내지 않아도 됩니다 !!!

7월에 시행령 개정을 지켜봐야 정확한 내용을 알 수가 있지만, 현재까지 언론에 보도된 내용을 정리해 보면 다음과 같습니다.

*** 주택임대사업자 등록을 한 임대인도 혜택

*** 임대인과 임대물건이 동일하면, 임차인이 바뀌어도 직전 계약 대비 임대료 증액을 5% 이내로 인상하면 인정된다.

*** 임대료 5% 제한 후에, 2년의 기한을 채우지 못하는 경우에는 귀책사유가 임차인에게 있더라도,집주인에게 상생임대인의 혜택을 주지 않는다.

[기재부 설명] 

(질문1) “상생임대주택”으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년 + 장특공제 거주요건 2년이 면제되는 것인가요? 

(답변1) 아닙니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제되는 것입니다. 

(질문2) “상생임대차계약”으로 인정받기 위해서는 “직전 임대차계약” 대비 ‘임대료 5% 이하’ 인상을 준수해야 하는데, 이 때 “직전 임대차계약”이 무엇인가요? 

(답변2) “직전 임대차계약”이란 거주자甲이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. 즉, 甲이 주택을 취득하기 전 종전 임대인乙과 임차인丙 사이에 체결된 계약을 甲이 승계받은 경우는 “직전 임대차계약”에 해당하지 않습니다.

(질문3) “직전 임대차계약”과 “상생임대차계약”의 임차인이 동일해야 하나요? 

(답변3) 아닙니다. “직전 임대차계약”과 “상생임대차계약”의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다. 즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다.

(질문4) “직전 임대차계약”과 “상생임대차계약” 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나요? 

(답변4) 그렇습니다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속하여 유지될 필요는 없습니다. 

(질문5) “상생임대차계약”을 언제까지 체결해야 “상생임대주택”으로 인정받을 수 있나요?

(답변5) 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다.

(질문6) 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 “상생임대차계약”으로 인정되나요?

(답변6) 가능합니다.

(질문7) 등록임대주택사업자의 임대주택도 “상생임대주택”이 될 수 있나요?

(답변7) 가능합니다. 

(질문8) 임대주택이 다가구주택*인 경우 “상생임대주택”으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 “상생임대차계약”을 체결해야 하나요?

(답변8) 추후 양도계획에 따라 다릅니다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 합니다. 그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로

상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있습니다.

(질문9) “직전 임대차계약”에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 “상생임대차계약”에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나요?

(답변9) 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다.

(질문10) “상생임대차계약”을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나요?

(답변10) 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)을 활용하여 계산합니다.

 * “연 10%”와 “기준금리(6.23일 현재 연 1.75%)+연 2%” 중 낮은 비율

[다음날 신문기사]

애매한 부분에 대한 추가 설명이 이틀 뒤에 신문기사에 나서, 링크를 걸었습니다.

더 자세한 내용이 포함되어 있으니 꼭 읽어보시기 바랍니다.

▶▶▶ http://olleh.dodocat.com/archive/3040/63

사례를 들어보면 가장 이해가 빠릅니다.

아래 내용은 관심있는 분들만 한번 훑어 보시면 되겠습니다.

◆ 생애최초 취득세 감면 대상 대폭 확대

➊ (현행) 연소득 7천만원 이하(부부 합산)인 자가 수도권 4억·비수도권 3억 이하 주택 생애최초 구입 시 주택 가격에 따라 취득세 감면* 중

* 주택가격 1.5억 이하 시 100% 감면, 1.5억 초과 시 50% 감면

➋ (개선) 생애최초 주택 구입 시 연소득·주택가격 제한 없이 누구나 200만원1｣ 한도 내에서 취득세 면제, 수혜대상 대폭 확대2｣

1」 현행 가액기준 下 최대 감면액 (4억 주택× 1% 취득세율 × 50% 감면 = 200만원)

2」 수혜가구 변화(예상) : (현행) 年 12.3만 가구 → (개선) 年 25.6만 가구(13.3만 가구 증가)

➌ (조치사항) 지방세특례제한법 개정(´22.下), ‘22.6.21일 이후 취득 주택부터 소급 적용 추진

◆ 전세대출한도

** 1년간 갱신계약이 만료되는 임차인에 대해서는 8월부터 버팀목 전세대출의 보증금과 대출한도를 늘려준다

수도권은 보증금을 3억원에서 4억5천만원으로, 대출한도를 1억2천만원에서 1억8천만원으로 각각 확대한다. 지방은 보증금을 2억원에서 2억5천만원으로, 대출한도를 8천만원에서 1억2천만원으로 각각 늘린다.

◆ 월세 세액공제율

총급여 7천만원 이하 무주택 세대주에는 기존 10%에서 12%로, 5천500만원 이하 무주택 세대주에는 기존 12%에서 15%로 각각 상향

◆ 소득공제 확대

전세 및 월세 보증금 대출 원리금 상환액에 대한 소득공제 한도를 연 300만원에서 400만원으로 확대