양도세 상속주택과 양도세 시리즈 ②
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작성자 관리자 댓글 0건 조회 1,311회 작성일 22-10-06 11:31본문
"올레킨텍스"는 복잡한 세법의 미로속에서 길을 찾는 중개사입니다 ^^ |
[주택을 상속 받은 후에.... 이미 보유하던 주택을 양도하거나, 상속 받은 주택을 양도할 때의 양도세는 대단히 까다롭습니다.
하지만 실무에서는 아주 빈번히 일어나는 일이죠~ 반드시 전문가와 상의가 필요하며, 상속 부동산의 분배 방식에 따라 양도세는 수천에서 수억까지 차이가 날 수 있습니다.]
오늘 기억해야 할 세법 핵심 상속 받은 부동산을 상속개시일(사망일)후 6개월 이내에 양도하면 양도세는 없다. 이 때 6개월 이내에 잔금까지 완료해야 하는 것은 아니고, 계약만 하고 잔금은 6개월 이후에 이루어져도 상관없다. |
Ⅱ 상속주택을 먼저 양도할 경우 양도세
일반주택을 1채 소유한 상태에서 특례대상 주택을 상속받고, 일반주택을 먼저 양도하는 경우에 대해서는 먼저 글(==▶▶ 상속주택과 양도세 시리즈 ① ) 에서 알아보았습니다.
이번에는 일반주택을 보유한 상태에서 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우입니다.
먼저 주택의 보유기간과 양도세율에 대해서 간단히 알아보겠습니다.
세법상의 용어는 아니지만, 일반적으로 통용되는 세율의 구분
일반적인 주택의 양도소득세 세율에는 단기양도세율과 기본세율, 중과세율이 있습니다. 단기양도세율은 취득 후 1년 이내에 양도 70%와 1~2년 이내 양도하면 60% 세율, 기본세율은 2년 이후에 양도할 때 양도차익에 따라 적용하는 누진세율 6%~45%. 단기양도세율과 기본세율을 묶어서 일반세율이라고 부름. 그리고 2주택이상 다주택자에게 부과하는 중과세율. 일반세율 - 단기보유세율 (70%~60%) - 기본세율 (6%~45%) 중과세율 (기본세율 + 20%, 30%) |
그런데, 상속주택을 양도할 때에는 기본 원칙은 동일하지만, 조금 다르게 세율을 적용합니다.
❶ 주택을 1채만 상속 받았거나 특례대상 선순위 상속주택일 때
즉 [일반주택 + 선순위 상속주택] 인 경우입니다.
참고: 선순위 상속주택이란 피상속인이 2주택 이상을 상속재산으로 남긴 경우에는 다음의 순위에 따른 1주택 만을 선순위 상속주택이라하고, 선순위 상속주택이 되면 후순위 주택에는 주지않는 세제 상의 혜택이 있음. 1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택 2. 소유기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택 3. 소유 및 거주기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속 당시 거주한 주택 4. 1~3에 해당하는 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 주택 |
상속주택을 먼저 양도하면 상속으로 인한 비과세 특례는 적용받지 못합니다. 그리고 일시적 2주택 비과세도 해당이 안됩니다.
정리 (일반주택 + 선순위 상속주택의 경우) ① 상속 개시 후 6개월 이내에 양도하면 (선순위. 후순위, 지분상속 등에 상관없이) 모든 상속 부동산(주택 토지 상가)은 양도세가 없다.(아주 유용하고, 반드시 기억해야할 사항) ② 6개월이 지났다면, 상속 개시 후 5년 이내에 양도하면, 일반세율을 적용한다. ③ 5년이 지나서 양도하면 2주택 중과세율이다. |
설명
① 상속 개시 후 6개월 이내 양도
세법에서는 상속 개시일(사망일) 이후 6개월 이내에 양도하면, 양도가액이 취득가액이 되어 양도차익 없다고 봅니다. 따라서 양도세도 없습니다. 이것은 비단 특례대상 상속주택 뿐만아니라 후순위, 공동상속주택, 토지 등등 모든 상속부동산에 동일하게 적용됩니다.(계약일 기준으로 6개월입니다. 잔금일 기준이 아님. 즉 6개월 이내에 계약만 이루어지면 됩니다)
② 상속 개시 후 6개월이 지난 후에 양도
상속 후 6개월이 지나서 특례대상 상속주택을 먼저 양도한다면, 5년까지는 중과를 배제하고, 보유기간에 따라 일반세율로 과세합니다.
이때 보유기간은 설사 피상속인과 별도세대였다고 하더라도, 피상속인의 취득일로부터 기산하여 (즉 피상속인과 상속인의 보유기간을 통산하여), 1년 이내 양도이면 70%, 1~2년 이내 양도이면 60%, 2년 이상이면 기본세율(6~45%)로 과세하고, 3년이상 보유이면 장기보유특별공제도 받을 수가 있습니다(단, 장특공제액은 상속인의 취득일(상속개시일)부터 기산). 다만, 상속 후 5년 이내까지만 일반세율을 적용합니다.
③ 상속 개시 후 5년이 지난 후 양도
특례대상 상속주택을 상속 후 5년이 경과한 후에 먼저 양도하면 비로소 2주택 중과세율을 적용합니다.( 내년 5월9일까지 양도한다면 현재 한시적으로 중과배제되므로 일반세율을 적용.)
❷ 후순위 상속주택일 때
즉 [일반주택 + 후순위 상속주택] 일 때 상속주택을 먼저 양도하는 경우.
정리 (일반주택 + 후순위 상속주택의 경우) 만일 부모님이 2채의 주택을 소유하여, 선순위 상속주택은 형이 상속받아 가고, 후순위 주택을 상속 받은 동생의 상황입니다. point : 후순위 주택을 상속받으면, 일반주택을 1채 추가로 취득하는 것과 동일한 의미. 따라서 동생은 일반주택1 + 일반주택2 취득하고 일반주택2를 먼저 양도하는 것과 같음.
** 상속 개시 후 6개월 이내에 양도하면 양도세가 없다. ** 상속 개시 후 6개월이 지났다면.... 6개월~1년 보유했다면 70%, 1년~2년은 60%의 단기양도세율을 적용한다. (다만, 이 때 보유기간의 계산은 상속개시일(사망일)부터가 아니라 피상속인(사망자)의 보유기간까지 합산한다.) ** 2년 지나면 2주택 중과세율이다. (단, 내년 5/9일 까지는 중과세가 한시적 배제이므로 일반세율로 과세함.) |
상속주택의 비과세, 일반세율, 장기보유특별공제를 위한 보유와 거주기간의 기산일에 대해서는 다음 글에서 자세히 알아봅니다.
감사합니다~
