양도세 기재부 유권해석 - 오피스텔 2년거주 요건, 일시적2주택 기한, 종부세 합산
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작성자 관리자 댓글 0건 조회 1,764회 작성일 22-11-08 09:33본문
"올레킨텍스"는 복잡한 세법의 미로속에서 길을 찾는 중개사입니다 ^^ |
최근에 오피스텔 분양권과 관련하여 중요한 유권해석 2개가 연달아 나왔습니다.
① 킨텍스 오피스텔을 분양권으로 취득하여 소유하게 된 경우, 앞으로는 2년 거주하고 양도해야 비과세입니다.
② 일시적2주택 비과세 양도기한도 분양권 취득 시점이 아니라 분양대금을 납부하여 취득한 날을 기준으로 합니다.
요점정리 ① 킨텍스 오피스텔은 무주택세대가 2017년 8.2 대책 이전에 분양권을 취득했다면 2년 보유만 하고 양도해도 비과세였지만, 앞으로는 무조건 2년 거주하고 양도해야 비과세 받습니다. ② 킨텍스 오피스텔은.....대부분 취득하고 현재 3년이 지난 상태라서 일시적2주택 비과세 기한이 지났습니다. 하지만 대방디엠시티는 아직 3년이 지나지 않았으니 잘 따져보고 종전주택을 양도하면 비과세 될 수도 있습니다. ③ 2018.9.13 이전에 킨텍스 지역 오피스텔을 분양권으로 취득하고, 주택임대사업자 등록을 한 오피스텔은 작년까지 종부세 합산배제 되었지만, 올해부터는 합산될 가능성이 높아졌습니다.(11월말에 종부세 고지서를 받아보면 확실해 질듯.) ==>다행히 올해 11월 나온 고지서에 최종적으로는 합산배제 되어 나왔네요. |
유권해석의 핵심 위 3개의 유권해석은 각각 다른 내용은 담고 있지만, 핵심은 하나입니다. 오피스텔은 분양권의 취득일은 세법에서 이제 의미없는 날짜이고, 부동산으로서의 취득일(일반적으로 분양 잔금 납부일)이 세법 적용의 기준일이 된다는 것입니다. |
오피스텔은 (건축물의 용도상) 태생적으로 업무용(상가)에 속합니다.
하지만, 일단 준공하면 실제 사용 용도는 99% 주거용으로 사용하기 때문에 세법 적용에서 혼란스러운 면이 많이 있습니다.
그리고 과세당국에서도 일관되게 세법을 적용하지 않고 그때 그때 다르게 적용하여 더욱 그러합니다.
예를 들면 이런 것입니다.
◆ 오피스텔 취득세는 무조건 상가 세율 4.6%입니다. ◆ 양도세에서는 주거로 사용하면 주택수에 포함되고, 업무용으로 사용하면 주택이 아닙니다 ◆ 분양권 상태에서는 양도세 주택수와 취득세 중과 주택수에도 포함되지 않습니다.(아파트 분양권은 포함됨.) ◆ 하지만 2020.8.12 이후에 취득한 오피스텔을 주거용 변동신고를 하거나 주택임대사업자 등록을 하면 취득세 중과 주택수에 포함됩니다.(그러나 기준시가 1억 이하 이면 취득세 중과 주택수에 포함되지 않습니다.) ◆ 재산세는 최초 취득하면(분양을 받았든, 매매로 취득했든..) 업무용 재산세를 부과하고, 구청에 주거용 변동신고를 하거나 주택임대사업자등록을 하면 주거용으로 부과를 합니다.(재산세가 절반 이상 줄어듭니다.) ◆ 종부세에서는 그냥 가만히 있으면 종부세 대상이 아니고, 주택임대사업자 등록을 하거나 재산세 과세 대상에 주거용 변동신고를 하면 종부세 대상입니다. ◆ 청약할 때 오피스텔은 주택으로 보지 않습니다. 즉 오피스텔 10채를 소유해도 청약할 때는 무주택자로 인정받습니다. |
이번에 기재부는 오피스텔에 대해서 아주 중요한 유권해석을 내놓았습니다.
기획재정부 재산세제과-1312 (2022.10.19)
[ 제 목 ] 조정대상지역 공고 이전 오피스텔 분양계약 시 비과세 거주요건 적용 여부
[ 요 지 ] 무주택 세대가 조정대상지역 공고 이전에 오피스텔 분양계약하였으나, 해당 오피스텔이 조정대상지역 공고 이후에 완공되어 주거용으로 사용할 경우 2022.10.19. 이후 양도분부터 비과세요건은 2년 거주요건을 적용함
[ 회 신 ] [질의] 무주택 세대가 조정대상지역 공고 이전에 오피스텔 분양계약하였으나, 해당 오피스텔이 조정대상지역 공고 이후에 완공되어 주거용으로 사용할 경우 ○ (질의1) 오피스텔에 대한 비과세 거주요건 적용 여부 <제1안> 거주요건을 적용하지 않음 <제2안> 거주요건을 적용함 ○ (쟁점2) ‘질의1’에서 ‘제2안’인 경우, 그 적용시기 <제1안> 예규생산일 이후 결정･경정분부터 적용 <제2안> 예규생산일(2022.10.19) 이후 양도분부터 적용 <제3안> ’21.1.1. 이후 오피스텔 분양권 취득분부터 적용 [회신] 질의1의 경우 제2안이 타당합니다. 질의2의 경우 제2안이 타당합니다.
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킨텍스의 모든 오피스텔은 비조정 지역일 때 분양을 하고, 2017년 8.2 대책 이후에 조정지역으로 지정되고 나서 준공되었습니다.
비조정지역 일때 분양권을 취득하고, 취득 당시에 무주택 세대라면 2년 보유만 하면 되었지만, 이번 유권해석으로 2년 거주를 하고 양도해야 비과세입니다. 그렇다고 이 전에 양도한 것까지 추징하지는 않고, 2022. 10.19일 유권해석이 나온 날 이후에 양도하는 오피스텔부터 적용한다고 합니다.
사전-2022-법규재산-0637(2022.11.09) [제 목] 조정대상지역 공고 이전에 주거용오피스텔 분양권을 취득한 경우 일시적 2주택 허용기간 [요 지] A주택 취득일부터 1년 이상이 지난 후 B주택을 취득하고, B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도(2022.10.18.까지 양도하는 경우로 한정 =다시말해 10.19일 이후 양도하면 2년 이내) 하는 경우 이를 1세대1주택으로 보아 소득령§154①을 적용하는 것임 [답변내용] 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, A주택 취득일부터 1년 이상이 지난 후 B주택을 취득하고, B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도(2022.10.18.까지 양도하는 경우로 한정)하는 경우 이를 1세대1주택으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항을 적용하는 것으로, 기존해석[(기획재정부 재산세제과-512, 2021.5.25.)의 별첨 ｢세부 집행원칙｣ 및 기획재정부 재산세제과-1312, 2022.10.19.]을 참고하시기 바랍니다. |
역시 첫번째 해석처럼 10.19일 이후에 양도하면 일시적2주택 요건은 2년을 적용한다고 나오네요.
그.런.데. 취득 시점에 종전주택이 조정이고, 신규가 조정일 때 2년을 적용하는 것입니다. 킨텍스 대방의 경우 2020년 5월~7월에 대부분 취득을 했는데 그때 대방은 조정지역이었지만, 종전주택이 비조정인 곳이 있습니다.(고양시 일부지역) 이런 경우에는 양도기한이 3년이므로 아직 종전주택 비과세 양도기한이 남아 있습니다.
아래 내용은 보충 설명입니다.
오피스텔 분양권은 주택의 분양권과는 다르게 본다는 유권해석은 이미 나와 있었습니다. ( 올해 2월에 쓴 글에 자세히 설명되어 있습니다. ▶▶ http://olleh.dodocat.com/archive/3020/92?sca=%EC%96%91%EB%8F%84%EC%84%B8 )
▶ 오피스텔 분양권은 "주택법"에서 규정한 주거용 건축물의 분양권이 아니다. 사전-2021-법령해석재산-1326 (2021.09.30) 서면-2021-법규재산-0586 (2022.01.27)
▶ 오피스텔 분양권의 양도세율은 아파트 분양권과는 양도세율을 다르게 적용한다.서면-2020-법령해석재산-6216(2021. 10.04)
▶ 오피스텔 분양권을 2018.9.13 이전에 취득하고 그 이후에 준공하여 주택임대사업자 등록을 하면 종부세에 합산한다. 이제 오피스텔은 잔금 취득이 세법 적용의 기준이 된다 사전-2021-법령해석재산-1110(2021.11.08)
따라서 이번의 유권해석도 그 연장선 상에 있으며, 앞으로도 오피스텔 분양권과 관련해서는 주택(아파트)의 분양권과는 다르게 본다는 해석이 추가로 나올 것으로 예상합니다.
다르게 본다는 것의 의미는 .... 아파트 분양권은 분양권의 취득 시점을 고려하여 세법을 적용하지만, 오피스텔의 경우는 분양권의 취득 시점은 아무런 의미가 없고, 모든 세법 적용 기준일은 준공 후에 잔금 시점으로 본다는 것입니다.
위에 잠깐 언급되었지만, 킨텍스 오피스텔을 주택임대사업자 등록을 한 경우가 있습니다. 작년까지는 종부세에 합산되지 않았는데 올해부터는 종부세에 합산될 것으로 판단합니다.
킨텍스 오피스텔 공시가격이 대부분 5억 이상이므로 합산되면, 다주택자의 경우에는 작년과 비교하여 적지않은 금액으로 종부세가 증가(최대 500만원까지도)할 수 있습니다.
사전-2021-법령해석재산-1110(2021.11.08) 1세대가 1주택을 보유한 상태에서 조정대상지역에 있는 오피스텔 분양권을 2018.9.13. 이전에 계약하고, 2018.9.14. 이후에 완공 후 주택사용 등 합산배제 요건을 갖춘 경우에「종합부동산세법 시행령」제3조에 따른 합산배제 임대주택을 적용할 수 없는 것임. ▶▶▶즉 종부세 합산배제 안된다. 주택임대사업자 등록으로 작년까지 종부세 대상에서 제외된 킨텍스 오피스텔 대부분이 올해부터 종부세 과세 대상이 될 가능성이 높아보입니다. ==> 하지만 기재부 유권해석과는 다르게.... 최종적으로 올해 11월 고지서에 합산배제되었습니다. 다행이네요~^^ (내년에는 어떻게 할지 ???) |
.........감사합니다.........
