국토부는 서울과 경기도의 일부(과천, 하남, 광명, 성남수정.분당)만 조정지역과 투기과열지구로 남기고 그 외의 인천과 세종, 고양시 등 모든 지역을 규제지역에서 해제하였습니다. 

비조정지역이 되면 여러가지 규제가 완화됩니다. 양도세 취득세 등 세법적인 면에서 가장 많은 변화가 있으며, 대출과 전매제한, 청약에서도 완화가 이루어집니다.

조정지역에서 해제되어 비조정지역이 되면 무엇이 달라지는지 정리했습니다.(세법 위주로)

** 조정지역에서 해제된 후 주택을 양도하면 (다주택자 일지라도) 양도세를 중과세가 아닌 일반세율로 과세하고, 장기보유특별공제도 받는다. (중과세는 조정지역 다주택자에게 적용하는 세율임)

** 조정지역일 때 계약하고, 해제된 후 양도가 완료(잔금)된다면 역시 일반세율+장기보유특별공제 받는다. 양도일 기준이므로.

** 조정지역에서 해제된 후 주택을 취득하면 2년 보유만 하면 비과세이다.

주의 조정지역일 때 취득한 주택은 조정지역에서 해제되어도, 2년 거주해야 1주택 비과세를 받는다. (취득일 기준이므로.) 따라서 킨텍스 지역에서 2년 거주 요건인 주택은 해제되어도 여전히 2년 거주해야 비과세이다. 많이들 질문하시는데... 2년 거주해야 합니다.)

** 매매계약(분양계약, 분양권전매 포함)은 조정지역일 때 하고, 조정지역에서 해제된 후에 취득(잔금납입)하면 2년 보유만 하면 비과세이다. (덕은 지구가 여기에 해당합니다. 고양시에서 덕은지구로  입주하시는 분들이 많은데, 잔금을 11/14일 이후에 한다면 입주하지 않고 임대를 준 상태로 2년 보유만하면 비과세 됩니다.)

** 조정지역에서 해제된 후에 신규주택을 취득하면 3년 이내에 종전주택을 양도하면 비과세이다.

** 매매계약(분양계약, 분양권전매 포함)할 때는 종전주택과 신규주택이 모두 조정지역이고, 취득(잔금납입)할 때 어느 한 주택이 조정지역에서 해제되면 3년 이내에 종전주택을 양도하면 비과세이다. 계약(분양계약 포함)일에는 상관이 없고, 신규주택 취득일(분양잔금일)에 어느 한 쪽이 비조정이면 3년이내에 양도하면 비과세이다. 덕은 지구에서 11/14일 이후에 잔금을 하는 단지는 종전주택이 어디에 있든 3년 이내에 양도하면 일시적 2주택 비과세 받습니다.

주의 만일 신규주택 취득일에 조정 + 조정이라서 일단 2년으로 정해지면, 이후에 조정지역에서 해제되어도 2년 이내 종전주택 양도해야 비과세이다.

** 종부세의 중과대상자는 3주택자와 조정지역 2주택 소유자이다. 조정지역 2주택자의 1주택이 조정지역에서 해제되면 종부세를 중과세율로 부과하지 않는다.

 취득세 중과 여부는 몇 번째 주택을 어느 지역에 취득하느냐에 따라 달라진다.

조정지역에 2번째 주택부터, 비조정지역에는 3번째 주택부터 취득세가 중과된다.

** 조정지역에서 해제되어 비조정지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 2번째 취득하는 주택은 취득세 중과세가 적용되지 않고, 3번째 취득하는 주택은 8%, 4번째부터는 12% 적용하여 취득세율이 완화된다.

** 조정지역(종전주택)에서 조정지역(신규주택)으로 이사를 하는 경우에 2년 이내에 종전주택을 양도해야만, 취득세 중과를 적용하지 않는다. 

** 종전주택(조정) + 신규주택은 계약(분양계약, 분양권전매 포함)시점에 조정지역이었다가 취득시점에 비조정이면, 2번째 주택을 비조정지역에 취득하는 것이 되므로 취득세를 중과하지 않고 1%~3%를 적용한다.

ex) 조정지역 A주택보유 + 조정지역 B분양권 취득 ===> B분양권이 주택으로 취득되는 시점에 비조정지역이 되었다면, 일시적2주택 여부와 상관없이 비조정지역 2번째 주택 구입이므로 중과되지않고 1~3% 취득세를 부과한다.(덕은지구 11/14일 이후 잔금 해당)

** 분양권으로 취득하는 주택의 취득세 중과 여부를 판단할 때 주택수는 분양권 취득일을 기준으로 판단하지만, 중과적용 여부는 취득일(잔금일)을 기준으로 판단한다.

주의 만일 신규주택 취득일에 조정 + 조정이라서 일단 2년으로 정해지면, 나중에 어느 한 곳이 비조정으로 해제되어도 2년에서 3년으로 적용하지 않는다.

** 조정지역 해제 후 증여의 취득세율

원래 조정지역의 공시가격 3억 이상 주택을 증여로 취득하면 증여의 취득세율은 중과세율 12%를 적용하지만, 비조정 지역으로 해제되면 3.5%의 세율을 적용한다.

** 조정지역에서 해제되어도, 과밀억제권역(고양시), 성장관리권역(파주시)의 아파트분양권은 전매제한이 해제되지 않는다.

다만, 엘로이, 힐스테이트운정(야당역 오피스텔) 등 오피스텔 분양권은 전매제한이 해제됩니다.

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