"올레 킨텍스 부동산"은 복잡한 세법의 미로속에서 길을 찾는 중개사입니다 ^^ |
최근에, 간단하지만 사고의 전환이 필요한 재미있는 상담을 한 적이 있어서 올려드립니다.
상담자의 주택 소유 상황은 아래와 같습니다.
① 인천빌라 소유(임대주택등록), 재개발로 관리처분인가 완료, 내년에 철거 예정 ② 원시티 아파트 소유 (2년 거주함) |
★★ 임대주택이 관리처분인가로 입주권으로 변하면, 멸실되어 해당 시군구청의 등록말소 전까지 거주주택을 양도하면 비과세입니다.
서면-2021-법규재산-6402 [법규과-976] 생산일자 : 2022.03.28. 임대의무기간의 1/2 이상이 경과하지 않은 장기임대주택(이하 “해당주택”)이 재개발사업으로 멸실되어 소득령§155㉒(2)마목에 해당하는 경우로서 해당 주택에 대한 시․군․구청의 등록말소시까지 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있는 것임. 즉, 임대주택이 입주권으로 변하면... 그 주택이 철거로 멸실되어 등록이 말소 전까지 양도해야 거주주택 비과세 됩니다. 관리처분인가가 나더라도 바로 비과세를 못받는 것은 아니다. |
현재 상담자의 상황에서는 내년에 빌라가 멸실이 예정되어 있는데, 멸실이 되면 빌라는 주택임대사업자 등록이 말소되고, 임대주택 등록이 말소되기 전까지 원시티아파트를 양도하면 비과세가 됩니다.
그런데.... 추가로 새로운 상황에 대해서 문의를 하셨습니다.
현재 상태에서... 소득이 있는 자녀가 최근에 분양권을 계약했고 부모의 원시티로 주소를 전입하려고 하는데, 그렇게 하더라도 원시티아파트를 양도하고 비과세를 받을 수가 있는가?
★★ 2021.1.1일 이후에 취득한 분양권은 양도세 주택수에 포함됩니다.
따라서 부모와 자녀가 세대를 합치면 양도세 주택수는 2주택이 되어버립니다. 그러면 임대주택 외에도 2주택인데, 거주주택비과세를 받을 수가 있을까요?
아파트와 같은 공동주택에 부모와 자녀가 같이 거주를 하면 각각 독립세대로 인정받기가 쉽지가 않습니다. 자칫 잘못하면 동일세대원으로 2주택 세대가 될 수 있습니다. 그렇다면 원시티아파트는 비과세가 안될까요?
부모와 자녀가 거주지를 합쳐서 동일세대가 되더라도 부모의 소유주택을 종전주택으로 보고, 자녀의 소유주택 신규주택으로 보아서, 취득일을 따져서 일시적2주택 비과세 요건을 충족하면 원시티아파트는 비과세가 가능합니다.
빌라(임대주택 등록 = 없는 주택) + 원시티아파트(부모주택=종전주택) + 분양권(자녀주택=신규주택)
이 상태에서 원시티아파트를 양도하면 비과세가 가능합니다.
★★ 1주택을 소유한 세대가 주택을 취득하고 1년이 경과한 후에 분양권을 취득하면 소득세법 시행령에 따라 비과세가 가능합니다.
제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례) ② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
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사례의 경우에는 임대주택이 있는 상태에서... 분양권을 소유한 독립세대 자녀가 부모와 합쳐서 1주택+1분양권이 된 상황입니다. 이경우 역시 일시적 1주택 1분양권으로 비과세가 가능합니다.
부모가 원시티를 취득한 지 1년이 지난 후에 자녀가 분양권을 취득했다면 비과세가 가능하죠...
앞선 글에서 킨텍스에 아파트 혹은 오피스텔을 소유한 자가 장항동의 풍경채 혹은 카이브, 아테라를 분양받은 경우에 일시적2주택으로 비과세 받는 방법에 대해서 자세히 설명한 글이 있으니 참고하시면 됩니다.
......... 감사합니다..........
