양도세 국세청 자료 - 상생임대의 새 해석사례, 양도세 5천만원 !!!
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작성자 관리자 댓글 0건 조회 920회 작성일 24-11-28 15:17본문
"올레 킨텍스 부동산"은 복잡한 세법의 미로속에서 길을 찾는 중개사입니다 ^^ |
"상생임대 제도"에 대해서는 이미 앞에서 여러번에 걸쳐서 다루었지만, 아무리 강조하고, 많이 다루어도 지나치지 않을 만큼 중요하고, 혜택이 큰 제도입니다. 너무나 중요한 내용이라서 이번에 국세청에서 관련 자료를 새로이 발표했습니다.
지난 11월에 국세청에서 발행한 자료를 살펴보겠습니다.
'19.9월 조정대상지역의 A주택을 취득한 백장미씨는 ’19.10월 임차인과 1차 임대차 계약을 체결하고,
’21.10월 동일한 보증금으로 2차 임대차계약을 체결함
백장미씨는 A주택 양도 후 상생임대주택 특례 요건을
충족한 것으로 알고 비과세 신고하였으나, 상생임대주택 특례 기간 내 상생임대차계약을 체결한 것이 아니어서
비과세를 적용받지 못하고, 양도세 5천만원을 납부. ㅠ.ㅠ
* 양도소득세 : 비과세 적용 시 0원, 비과세 미적용 시 5천만원
[설명]
상생임대주택 특례는 ’21.12.20.부터 ’26.12.31.까지의 기간(특례기간) 중에 상생임대차계약을 체결하고 임대를 개시하여야 합니다.
즉 계약서 작성은 물론이고, 임차인이 입주까지 해야한다는 것입니다.
백장미씨는 특례기간 전에(21.10월) 2차 임대차계약을 체결하였으므로, 2차 임대차계약은 상생 임대차계약에 해당하지 않습니다.
[체크 포인트]
상생임대주택 특례를 적용받기 위해서는 반드시 특례기간 내 상생임대차계약을 체결하는 등 소득세법에서 정한 요건을 충족하였는지 확인하여야 합니다
상생임대의 요건과 혜택 정리
상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례 (소득령§155의3) (개요)임대료등을 5% 이내로 올리고 2년 이상 임대하는 등의 요건을 충족한 상생임대주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 등을 적용할 때 ‘2년 이상 거주’ 요건을 요하지 않음 (요건) 임대주택이 아래의 요건을 모두 충족하여야 함. ❶ (직전계약) 1세대가 주택을 취득한 후에 임차인과 임대차계약(직전임대차계약)을 체결할 것 ❷ (증액요건) 임대료·임대보증금의 증가율이 직전임대차계약 대비 5%를 초과하지 않는 임대차계약 (상생임대차계약)을 체결할 것 ❸ (상생계약) ’21.12.20.~’26.12.31. 기간 중에 상생임대차계약을 체결하고 임대 개시할 것 ❹ (임대기간) 직전임대차계약에 따른 임대기간이 1년6개월 이상이고, 상생임대차계약에 따른 임대 기간이 2년 이상일 것 (혜택) 1세대1주택 비과세 등, 아래 3가지 경우에서 2년 이상 거주 요건을 면제해 준다. ❶ (1세대 1주택 비과세) 조정대상지역에 있는 주택을 취득한 경우 1세대 1주택 비과세 적용 시 2년 이상 거주요건이 필요한데, 해당 주택에 대하여 상생임대주택의 요건을 갖추어 양도하는 경우에는 2년 이상 거주하지 않아도 비과세 적용 가능 ❷ (1세대 1주택 장기보유특별공제) 1세대 1주택 장기보유특별공제율 적용 시 2년 이상 거주요건이 필요* 한데, 해당 주택에 대하여 상생임대주택의 요건을 갖추어 양도하는 경우에는 2년 이상 거주하지 않아도 1세대 1주택 장기보유특별공제율(최고 80%) 적용 가능 * 보유기간 중 2년 이상 거주하지 않은 경우에는 일반 공제율(최고 30%) 적용 ❸ (거주주택 비과세) 주택임대사업자가 2년 이상 거주한 거주주택을 양도하는 경우 비과세를 적용받을 수 있는데, 주택임대사업자가 상생임대주택의 요건을 갖춘 거주주택을 양도하는 경우에는 2년 거주하지 않아도 비과세 적용 가능 |
해석 사례1
특례기간 중 갱신계약을 체결하지 않은 경우 상생임대주택 특례 적용 여부 ( 사전-2024-법규재산-0481, 2024.08.12. )
1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 임대차계약 만료 전에 갱신계약을 체결한 경우로서 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 해당 갱신계약을 체결하지 아니한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조의3에서 규정한 “상생임대차계약”에 해당하지 않는 것 입니다. 중요한 것은 이 기간 동안 계약이 체결되고 임대도 개시되어야 한다는 것입니다.
해석 사례2
묵시적 계약 갱신으로 계약서를 제출하지 못한 경우 상생임대차주택 특례 적용 여부 ( 서면-2024-법규재산-1507, 2024.06.04. )
「주택임대차보호법」 제6조에 따른 묵시적 갱신으로 2년 이상 임대하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제155조의3(이하 “특례규정”)의 상생임대차계약의 다른 요건을 충족하는 경우, 해당 묵시적 계약은 특례규정의 상생임대차계약에 해당하는 것이고, 묵시적 계약 갱신으로 인한 상생임대차계약의 임대차계약서를 양도소득세 과세표준 신고기한 까지 제출하지 못한 경우에도, 1세대가 직전 및 상생임대차계약을 체결하고 해당계약의 요건을 충족한 것이 확인되는 경우 특례규정을 적용받을 수 있는 것입니다. "묵시적 계약 갱신"이라는 것이 전과 동일한 조건으로 다시 임대차계약을 한 것으로 보기 때문입니다.
[주택임대차보호법]
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.> ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> |
킨텍스 지역에는 2년 만기에, 새로 계약서를 작성하지 않아서 묵시적으로 계약갱신이 된 경우가 종종 있습니다. 만일 2021.12.20~2026.12.31일 사이에 묵시적갱신이 되었다면.... 가장 좋은 것은 지금이라도 혹은 임대차만기가 되어 임차인이 나갈 때라도 계약서를 작성해 놓으면 가장 좋고, 혹시 임차인이 그냥 나갔더라도, 임차인의 전입기간과 보증금 입금과 반환 시에 계좌 입출금 자료로서 나중에 상생임대임을 소명하면 될 것입니다.
해석 사례3
묵시적 계약 갱신은 특례를 적용받을 수 있다고 위에서 설명했습니다. 즉 2년 계약을 하고 서로 아무말 없이 4년이 흘러갔더라도 상생임대계약으로 인정을 받을 수가 있습니다.
그런데 .... 처음 계약을 할 때 계약기간을 4년으로 했다면, 4년이 지난 후에 상생임대계약이 완료되었다고 인정이 되지 않습니다. 상생임대는 임대료를 5%이내로 하여 임차인과 갱신계약을 다시 하는 것을 전제로 하기 때문입니다.
해석 사례4
상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례 적용 시 주택 양도 시까지 임대료 증액제한요건 준수 여부 ( 서면-2024-법규재산-1315, 2024.09.25. )
「소득세법 시행령」 제155조의3의 요건을 모두 충족한 상생임대주택은 상생임대차계약 임대 기간 종료 후 새로운 임대차계약 체결 시 임대료의 증액 요건을 충족하지 않은 경우에도 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.
직전계약과 상생임대계약이 요건을 충족했다면, 그 다음에는 임대료를 시세대로 5% 이상 인상해도 문제가 없다는 내용입니다.
