상생임대계약은 이 홈피에서 자주 글을 올렸습니다. 그 만큼 임대인, 임차인 모두에게 혜택이 크고, 중요한 정책이기 때문입니다.

그동안 여러차례에 걸쳐 설명한 내용을 다시 한번 정리하고, 새로운 해석사례를 올립니다.

■ 상생임대 계약을 하면, 2년 거주를 해야 혜택을 받을 수 있는, 다음 3가지 경우에서 2년 거주요건을 면제해 줍니다.

①조정지역 1세대1주택 비과세를 위한 2년 거주요건 면제, 

②임대사업자의 거주주택비과세를 위한 2년 거주요건 면제, 

③고가주택 1주택자의 장기보유특별공제 80%를 적용받기 위한 2년 거주요건 면제. 

■ 상생임대 계약을 인정받기 위한 요건 

상생임대 계약체결 기간 2021.12.20~2026.12.31 사이에, 직전계약의 임대료에서 5% 이내로 인상하여 두 번째 계약을 체결하고 + 임대가 개시 되어야 합니다. 

상생임대를 인정받을려면, 두 번의 계약이 모두 요건에 맞아야합니다. 

첫번째 계약("직전계약" 이라고도 합니다.) ===>최소 1년6개월 간 동일 임대료.

두번째 계약("상생임대계약" 이라고도 합니다) ===> 첫번째 계약에서 5% 이내로 인상하여 최소 2년 간 동일 임대료.

나중에 세제혜택을 받을려면, 직전임대차 계약서와 상생임대차계약서, 이 2 개의 계약서를 세무서에 제출해야합니다.

물론 묵시적갱신이나 분실로 두번째 계약서가 없더라도, 소명을 하여 인정을 받으면 되겠지만, 번거로운 절차를 거쳐야되니... 2 개의 계약서를 잘 보관해 놓는 것이 가장 좋습니다.

■ 상생임대계약에 대한 케이스는 너무나 다양하여 조심해야합니다. 특히 계약기간과 관련해서는 주의해서 판단해야합니다.

** 직전임대차계약과 상생임대차계약의 임대인은 동일해야한다. 임차인은 달라도 괜찮음. 즉 임차인이 2년 만기후에 나가더라도 새임차인과 5% 이내로 계약하면 된다.

** 현재 다주택자라서 당장 비과세는 안된다고 하더라도, 나중을 위해, 지금 상생임대 요건을 갖춰놓으면 차후에 1주택자가 되면 거주하지 않아도 비과세를 받을 수가 있다.

** 첫 번째 계약과 두 번째 계약 사이에 임대의 공백이 있어도 된다.( 즉, 몇 달의 공실 혹은 몇 달간 임대인이 사용하다가 임대를 주어도 무방하다.)

계약기간에 대한 해석사례 (사례가 다양하고 좀 까다롭습니다. 조심해야합니다.)

** 임차인의 사정으로 2년 계약을 중도 퇴거 후, 새임차인과 임대차기간을 합산할 수 있다. 다만, 직전 임대료와 동일하거나, 더 낮게 계약하여 부족한 임대기간을 채우면 된다.

** 상생임대주택 비과세 특례 적용 시 1년 단위 갱신계약을 연달아 체결한 경우 임대기간 합산 가능 (서면-2023-법규재산-2729, 생산일자 2024.04.25)

** 하지만 애초부터 1년 계약을 하고, 그 임차인이 나간 후에 새로운 임차인과 6개월 혹은 1년 계약을 한다면 합산할 수 없다.

** 그러나 애초부터 1년 계약을 하고, 동일한 임차인과 다시 1년 계약을 연장하는 것은 합산하여 직전계약 혹은 상생임대계약으로 인정된다.

즉 동일한 임차인과는 1년 단위의 연장계약이 가능하다. (서면-2023-법규재산-1062, 2024.11.18)

** 매매로 승계한 임대차 계약을 매수인(새로운 집주인)이 중도 종료하고, 새롭게 계약기간을 정해 체결한 계약은 직전 계약에 해당하지 않음.

** 3년 혹은 2년의 임대차계약을 맺고 직전임대차 기간(1년 6개월)을 충족한 후에 중도 종료하고, 즉 단축하고, 동일 임차인과 다시 2년 계약을 새로 체결한 경우에 직전임대차계약과 상생임대계약이 인정됨. (기획재정부 재산세제과-952, 2023.8.10)

** 임차인이 법인인 경우에도 임차주택을 직원이 상시 주거용 사택으로 사용하는 경우는 상생임대주택 특례 인정함.

** 묵시적갱신이 된 계약도 임대차계약 기간으로 인정된다.

** 2년 ⇒ 1년(동일임차인 5%인상) ⇒ 2년(다른 임차인.인상안함) , 1차 =직전계약, 2차+3차=상생계약....상생임대주택 특례 적용 가능.

** 2년 ⇒ 1년(동일임차인.인상안함) ⇒ 2년(다른 임차인.5%인상) , 1차+2차 =직전계약, 3차=상생계약....상생임대주택 특례 적용 가능.

매매 잔금과 상생임대

** 주택에 기존의 임차인이 살고 있다면, 주택을 매수한 사람은, 통상적으로 그 임대차 계약을 승계하게 됩니다. 이 승계한 계약은 첫번째 계약(직전계약)이 될 수가 없습니다. 즉 주택을 취득한 후에 임대인으로서 임차인과 체결한 첫 번째 계약이어야 인정받습니다.

** 매매계약을 하고 잔금일 이전에 매도인이 전세 임차인을 구하고 계약을 체결하고, 잔금일에 매수인이 임대계약을 승계하여 임차인의 전세보증금으로 잔금을 치르는 경우는 직전계약이 아닙니다.

** 매매잔금일 당일에 임대차계약을 하고 잔금까지 한다면, 임차인의 보증금으로 매매잔금을 하는 것은 직전계약으로 인정된다.(국세청에서는 된다고 하는데, 해석사례는 아직 없으니 조심해야합니다.)

** 주택을 취득하면서 해당 주택의 매도자와 임대차계약 계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우 직전임대차계약에 해당합니다.

분양 잔금과 상생임대

** 분양받은 아파트의 잔금을 하기위해 잔금일 이전 ( 즉...취득 전에)에 임차인을 찾아 임대계약을 하고, 분양 잔금일에 임차인의 보증금으로 잔금을 치른다면 이 역시 직전계약이 아니다.

** 만일 분양 잔금일 당일에 임대차계약을 체결하고 임차인이 잔금까지 한다면, 임차인의 보증금으로 분양 잔금을 하는 것은 직전계약으로 인정된다고 한다. (매매의 경우와 동일. 국세청에서는 된다고 하는데, 해석사례는 아직 없으니 조심해야합니다.)

입주권과 상생임대

분양권으로 취득하는 주택의 취득일은 준공이 되고, 잔금까지 납부해야 취득이 됩니다. 즉 잔금일이 주택의 취득일이 됩니다.

그런데 입주권으로 취득하는 주택은 취득일이 좀 다릅니다.

** 관리처분계획인가 전 구주택을 취득한 원조합원이 준공 전 임대차계약을 체결하고 임차인으로부터 받은 전세보증금으로 추가분담금을 납입한 경우 첫 번째 임대차계약(직전 임대차계약)으로 인정됩니다. 원조합원은 이미 주택을 취득한 상태였으므로 임대차계약이 언제 이루어지든(설사 준공일 전에 임대차계약을 맺어도) 임대인과 맺는 첫번째 계약이 됩니다.

** 하지만, 원조합원의 입주권을 매수한 승계조합원이 소유한 입주권은 준공일이 주택의 취득일이므로, 준공만 된다면 (잔금일 전에) 임대차계약을 하고, 잔금일에 임차인의 보증금으로 잔금을 해도 직전계약으로 인정받습니다.

** 계약갱신청구권을 사용한 계약은 상생임대계약이다.

** 등록임대주택사업자의 의무임대기간에 한 계약도 상생임대계약이 된다.

** 상생임대주택 비과세 특례 적용 시 1년 단위 갱신계약을 연달아 체결한 경우 임대기간 합산 가능 (서면-2023-법규재산-2729, 생산일자 2024.04.25)

** 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 임차권을 계약에 의해 보장하면서 매매한 경우 상생임대주택 비과세 특례는 적용되지 않는다. (서면-2024-법규재산-0610, 생산일자 2024.09.23 )

** 4년 단일 임대차계약을 2개의 계약으로 보아 상생임대주택 비과세 특례는 불가능하다. (서면-2024-법규재산-2876, 생산일자 2024.11.13)