얼마전 대방오피스텔을 소유하신 분의 상담을 받았습니다.

본인이 상생임대가 완료되었는지 문의하였습니다. 

대체로 법률의 규정은 간단 명료하며,그 규정이 어떻게 적용될 수 있는 지는 실제 사례를 통해 확인해야하며, 보통 실제 사례는 생각보다 아주 복잡한 상황으로 나타나는 것이 일반적이죠~ 

여기 홈페이지에는 상생임대에 관한 자세한 설명과 실제 사례들을 여러 차례에 걸쳐 소개했습니다. 상생임대는 "조정지역일 때 주택을 취득하여 양도세 비과세를 받기위한 2년의 거주요건을 면제"해주는 아주 중요한 제도이고, 2년의 거주요건을 채우지 못한 임대인이라면 반드시 알아야하는 정책이기 때문입니다. 임대인 ,임차인에게 모두에게 혜택이 큰 정책입니다.

중개 현장에서 상담을 해보면, 개인마다 케이스가 다양하고, 기재부나 국세청에서 다양한 사례에 대한 유권해석이 계속 발표되고 있어서, 그만큼 세밀하고 정확하게 검토해야 합니다.

상생임대의 자세한 내용 참고==▶▶http://olleh.dodocat.com/archive/3020/153

■ 상생임대의 요건

사실 상생임대주택을 적용받기 위한 요건은 까다롭지 않습니다. 

소득세법 시행령  제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례) 에 규정되어 있습니다.

요점은 

"임대인은 주택을 취득한 후 임차인과 2 번의 계약을 체결하면서, 첫번째 계약("직전임대차계약"이라고 함)에서 5% 이내로 인상하여 두번째 계약("상생임대차계약"이라고함)을 2021.12.30~2026.12.31일 사이에 체결하고 임대를 개시하여 2년이 경과하면 상생임대주택이 완료된다."

① 직전임대차계약의 임대 기간이 1년 6개월 이상 + 상생임대차계약 기간 2년 이상

②직전 임대차 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상

③ 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 상생임대차계약 체결 + 임대개시

■ 상담의뢰인의 계약 상황 -- 상생임대는 완료되었을까  ???

1차계약은 2년을 계약하고, 2차계약은 5% 올려서 1년을 계약했습니다. 그런데 2차계약을 처음부터 2년계약을 했으면 상생임대차계약입니다. 하지만 1년만 계약했기 때문에 인정받지 못합니다. 

그런데...2차계약을 1년으로 계약했더라도, 3차 계약을 인상하지 않고 + 1년 계약했더라면.....1차(2년계약)에서 5%만 인상한 상태에서 2차와 3차 계약기간을 합산하여 2년이 되므로, 1차계약은 직전임대차계약, 2차계약은 상생임대차계약이 되고.... 2025.7.14일에 상생임대가 완료가 되었을 것입니다.

결과적으로, 1차, 2차, 계약은 어떤 것도 첫번째 계약(직전임대차계약)으로도 인정받지 못하는 상황이 되어버렸습니다.

이제 상담자는 직전임대차계약을 먼저 충족하고, 2차 계약을 5%이내 인상으로 2년을 유지해야합니다.

■ 임대료를 올리지 않는다면, 계약기간은 합산 할 수 있다.

2차와 3차 계약은 그 전 계약에서 임대료를 인상하여 합산이 안됩니다.

3차계약은 1년 계약을 했는데, 직전임대차계약으로 인정받을려면, 계약기간이 6개월이 부족합니다. 

따라서, 이제 새로운 임차인을 구하여 4차계약을 맺을 때는 3차계약에서 임대료를 인상하지 않고 6개월 계약 + 2년 계약(5%인상가능)을 한다면 상생임대주택이 완성됩니다. 

즉 새로운 임차인과 계약서를 두 번 쓰야합니다. 6개월 짜리와 2년 짜리 계약서입니다.

1차계약 : 2021.7.15.~2023.7.14. --  8천/100

2차계약 : 2023.7.15.~2024.7.14. --  3천/129 (5%인상. 1년계약)

3차계약 : 2024.7.15.~2025.7.14. --  3천/135 (5%인상. 1년계약). 임차인은 만기에 나간다고 함

--- 향후 계약 ---

4차계약 : 2025.7.15.~2026.1.14. --  3천/135 (6개월. 3차와 동일 임대료)

5차계약 : 2026.1.15.~2028.1.14. --  3천/141 (2년. 5%이내 인상)

그런데 새로 들어오는 임차인이 6개월+2년 계약을 하지 않고 2년 계약만 원한다고하면 어떻게 해야 할까요? 상생임대차계약은 2년인데, 6개월이 모자랍니다.

그러면, 할 수 없이 6개월+1년6개월 하고 그 임차인이 나가면,  다음 임차인과 모자라는 6개월을 동일 임대료로 채우면 되겠습니다.

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.....감사합니다.....