얼마전 대방오피스텔을 소유하신 분의 상담을 받았습니다.

본인이 상생임대가 완료되었는지 확인해 달라고 하였습니다.

대체로 법률의 규정은 간단 명료하며,그 규정이 어떻게 적용될 수 있는 지는 실제 사례를 통해 확인해야하며, 보통 실제 사례는 생각보다 아주 복잡한 상황으로 나타나는 것이 일반적이죠~ 

여기 홈페이지에는 상생임대에 관한 자세한 설명과 실제 사례들을 여러 차례에 걸쳐 소개했습니다. 상생임대는 "조정지역일 때 주택을 취득하여 양도세 비과세를 받기위한 2년의 거주요건을 면제"해주는 아주 중요한 제도이고, 2년의 거주요건을 채우지 못한 임대인이라면 반드시 알아야하는 정책이기 때문입니다. 임대인 ,임차인에게 모두에게 혜택이 큰 정책입니다.

중개 현장에서 상담을 해보면, 개인마다 케이스가 다양하고, 기재부나 국세청에서 다양한 사례에 대한 유권해석이 계속 발표되고 있어서, 그만큼 세밀하고 정확하게 검토해야 합니다.

상생임대의 자세한 내용 참고==▶▶http://olleh.dodocat.com/archive/3020/153

■ 상생임대의 요건

사실 상생임대주택을 적용받기 위한 요건은 까다롭지 않습니다. 

소득세법 시행령  제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례) 에 규정되어 있습니다.

요점은 

"임대인은 주택을 취득한 후 임차인과 2 번의 계약을 체결하면서, 첫번째 계약("직전임대차계약"이라고 함)에서 5% 이내로 인상하여 두번째 계약("상생임대차계약"이라고함)을 2021.12.30~2026.12.31일 사이에 체결하고 임대를 개시하여 2년이 경과하면 상생임대주택이 완료된다."

① 직전임대차계약의 임대 기간이 1년 6개월 이상 + 상생임대차계약 기간 2년 이상

②직전 임대차 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상

③ 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 상생임대차계약 체결 + 임대개시

■ 상담의뢰인의 계약 상황 -- 상생임대는 완료되었을까  ???

1차계약은 2년을 계약하고, 2차계약은 5% 올려서 1년을 계약했습니다. 그런데 2차계약을 처음부터 2년계약을 했으면 상생임대차계약입니다. 하지만 1년만 계약했기 때문에 인정받지 못합니다. 

그런데...2차계약을 1년으로 계약했더라도, 3차 계약을 인상하지 않았다면.....1차(2년계약)에서 5%만 인상한 상태에서 2차와 3차 계약기간을 합산이 가능하므로 2년동안 동일한 임대료가 되어, 1차계약 2년은 직전임대차계약, 2차+3차계약은 상생임대차계약이 되고.... 2025.7.14일에 상생임대가 완료가 되었을 것입니다.

결과적으로, 1차, 2차, 계약은 어떤 것도 첫번째 계약(직전임대차계약)으로도 인정받지 못하는 상황이 되어버렸습니다.

이제 상담자는 직전임대차계약을 먼저 충족하고, 2차 계약을 5%이내 인상으로 2년을 유지해야합니다.

■ 임대료를 올리지 않는다면, 계약기간은 합산 할 수 있다.

2차와 3차 계약은 그 전 계약에서 임대료를 인상하여 합산이 안됩니다.

3차계약은 1년 계약을 했는데, 직전임대차계약으로 인정받을려면, 계약기간이 6개월이 부족합니다. 

따라서, 이제 새로운 임차인을 구하여 4차계약을 맺을 때는 3차계약에서 임대료를 인상하지 않고 6개월 계약을 하고 + 2년 계약(5%인상가능)을 한다면 상생임대주택이 완성됩니다. 

즉 새로운 임차인과 계약서를 두 번 쓰야합니다. 6개월 짜리와 2년 짜리 계약서입니다.

1차계약 : 2021.7.15.~2023.7.14. --8천/100

2차계약 : 2023.7.15.~2024.7.14. --3천/129 (5%인상. 1년계약)

3차계약 : 2024.7.15.~2025.7.14. --3천/135 (5%인상. 1년계약)

--- 향후 계약 ---

4차계약 : 2025.7.15.~2026.1.14. --  3천/135 (6개월. 3차와 동일 임대료)

5차계약 : 2026.1.15.~2028.1.14. --  3천/141 (2년. 5%이내 인상)

그런데 새로 들어오는 임차인이 6개월+2년 계약을 하지 않고 2년 계약만 원한다고하면 어떻게 해야 할까요? 상생임대차계약은 2년인데, 6개월이 모자랍니다.

그러면, 할 수 없이 6개월+1년6개월 하고 그 임차인이 나가면,  다음 임차인과 모자라는 6개월을 동일 임대료로 채우면 되겠습니다.

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.....감사합니다.....