"일산엘로이 더샵"의 준공과 입주가 곧 다가오고 있습니다. 앞으로 몇 차례에 걸쳐 일산엘로이를 분양 받으신 분들을 위해 세금과 관련된 글을 쓰보려고 합니다.

이번 글에서는 취득세와 관련된 내용입니다.

엘로이를 증여할 때

증여를 가장 먼저 언급하는 것은 기왕 증여를 할 것이라면, 분양권 상태에서 증여하면 취득세가 없기 때문입니다. 엘로이를 배우자 혹은 자녀에게 증여할 계획이 있다면 등기 전에 분양권 상태로 증여하면 취득세가 없습니다. 

등기를 한 상태에서 증여를 하게 되면, 취득세+농특세+교육세 = 4.0% 가 취득세율입니다. 

엘로이를 취득할 때

일산엘로이는 오피스텔입니다.  오피스텔을 취득할 때 취득세는 다른 주택의 보유 갯수에 상관없이 4.6% 단일 세율입니다. 다주택자라 할 지라도 중과하지 않습니다. 이 세율은  사업자등록 여부와 상관없이 동일합니다. 

엘로이를 보유한 상태에서 다른 주택을 취득할 때

주의해야 할 것은 오피스텔을 보유한 상태에서 다른 주택을 취득할 때입니다.

정부가 취득세 중과세를 도입하면서, 주택을 취득할 때, 이미 주택을 보유한 상태에서 추가로 다른 주택을 취득할 때는 아주 조심해야합니다.다주택자가 추가로 주택을 취득할 때, 중과를 받으면, 8% 혹은 12%의 높은 취득세를 부담해야하기 때문입니다.

취득세 중과에 대해서는 앞에서 자세히 설명한 글이 2개가 있으니 참고하시면 됩니다. ==▶▶① http://olleh.dodocat.com/archive/3020/96     ② http://olleh.dodocat.com/archive/3020/125

엘로이는 오피스텔이므로,  다른 주택을 취득할 때, 중과 주택수에 포함되기도 하고, 포함되지 않기도 합니다.

이미 주택 1채를 보유한 사람이 엘로이를 취득하고, 나중에 장항동의 풍경채나 카이브를 취득한다고 가정해 봅니다.

엘로이가 중과주택수에 포함된다면, 비조정지역에 3주택 째를 취득하므로, 풍경채 혹은 카이브를 취득할 때 8% 중과세입니다.

만일 엘로이가 주택수에 포함되지 않는다면, 비조정지역에 2주택 째를 취득하므로 중과하지 않습니다.

■ 오피스텔이 중과 주택수에 포함되는 것은 2020년 8.12일이 기준.

취득세에 중과세가 도입된 것은 2020년 8.12.일입니다. 양도세 중과세는 이제는 거의 유명무실하게 되었지만, 취득세 중과세는 아직 시퍼렇게 살아있으니 특히 주의해야합니다.

오피스텔이 중과주택수에 포함여부는 다음과 같이 판단하면 됩니다.

즉, 2020.8.12.이후에 취득하고 주거용 재산세를 납부하고 있다면, 다른 주택을 취득할 때, 취득세 중과 주택수에 포함됩니다.

위의 4가지 기준으로 엘로이가 다른 주택을 취득할 때 중과주택수 포함여부를 판단하면 됩니다.

일산엘로이는 ①,②,③은 해당하지 않으니, ④번만 판단하면 됩니다.

■ 업무용 재산세와 주거용 재산세.

① 오피스텔이 준공되고 소유권을 받으면 분양자에게는 사업자등록 여부에 상관없이 기본적으로 업무용 재산세가 부과됩니다. 전입하여 주거용으로 사용하더라도 재산세는 업무용으로 부과받습니다. 그런데, 업무용 재산세는 주거용 재산세보다 많이 비싸다보니(킨텍스3룸 100만 정도 차이남), 많은 분들이 주거용으로 재산세 변경신청을 합니다. 

이렇게 오피스텔 재산세를 주거용으로 변경신청을 하면, 취득세 중과 주택수에 포함됩니다. 그냥 가만히 있으면 계속 업무용 재산세가 부과되고, 취득세 중과 주택수에 포함되지 않습니다.

② 또 한 경우는 주택임대사업자등록을 한 오피스텔은 주거용 재산세를 부과받고, 취득세 중과주택수에 포함됩니다.

만일 현재 1주택 소유자가 일산엘로이를 취득하고, 엘로이를 주거용 재산세로 변경신청하거나, 주택임대사업자 등록을 하면... 다른 주택을 취득할 때 중과 주택수에 포함됩니다.

그리고 3주택 째를 고양시, 파주시 등 비조정지역에  취득하면 8% 취득세 중과, 서울의 조정지역 4개구(서초, 송파, 강남, 용산구)에 취득하면 12%의 중과를 받게됩니다. 4번 째 주택을 취득하면 지역에 상관없이 12% 중과세를 받습니다.

그러면, 이런 생각을 하시는 분들이 있을 수가 있습니다. 내가 4년 뒤에 장항동의 "반도카이브"아파트를 취득할 계획이 있으니, 그때까지 재산세를 주거용으로 변경신청하여 적게 내고, 4년 뒤에 엘로이를 다시 업무용 재산세로 변경하면 되겠구나 !!

그런데, 지자체에서는 한번 주거용으로 변경하면, 사업자등록을 하기 전에는 업무용 재산세로 변경해주지 않습니다.  

여러가지를 생각해서 변경신청을 해야합니다.

......... 감사합니다.........