일산더샵 오피스텔에 임차로 거주하시는 분이 방문하셨습니다.

현재 2주택+1 입주권 상태인데, 양도세에 대해서 문의를 주셨습니다.

현재 주택 보유 상황은

서울빌라 + 김포 입주권 + 일산엘로이(오피스텔)

서울 빌라

2023.5월 서울 흑석동 재개발 빌라 취득.....재개발까지 앞으로 10년 이상 예상.  중간에 오르면 양도할 계획

김포 입주권

2023.8월에 김포 재개발 지역 토지(도로) 취득.... [도로를 취득해도 입주권이 나옵니다.]

24.2월 재개발 관리처분 인가... ===> 26.2월이 경과 후 양도하면 일반세율로 입주권 양도세

일산 오피스텔

25.7월 일산엘로이 오피스텔

진행 계획

여러가지 시나리오를 예상해 볼 수 있으나, 앞으로 3개 각각의 부동산이 오를 가능성과, 양도세 절세, 본인의 자금 사정 등을 고려하여 다음과 같이 상담하였음.

① 양도차익이 있는 김포 입주권은 가장 먼저 양도한다.(과세 양도)

② 일산엘로이는 당분간 계획이 없다. 그냥 임대줄 생각임. 분양가보다 많이 하락한 상태. 

③ 서울 빌라는 재개발 계획이 가시화되면 많이 오를 것으로 예상해서, 오르면 나중에 양도한다.

앞으로의 진행과 세금

① 김포 입주권의 양도세는 

  취득 후 1년 이내 양도하면 중과세율 70%. 

  1년~2년 사이에 양도하면 중과세율 60%. 

  2년 이후에 양도하면 기본세율

따라서 취득 후 2년이 경과하는 2026.2월 이후에 양도하여 양도세를 기본세율로 납부한다.

② 남은 것은 서울 흑석동 빌라와 일산엘로이 오피스텔  2주택 보유 상태인데...

  흑석동 빌라는 일산엘로이 오피스텔 취득 후 3년이내 (2028년 7월까지) 양도하면 양도세는 일시적2주택 비과세이다.

  만일 그 때까지 충분히 오르지 않았다고 판단하면, 일산엘로이를 임대주택 등록하거나, 먼저 양도하고, 1주택 상태에서 흑석동빌라를 양도하면 비과세 양도가 되는데, 일산엘로이를 임대주택 등록하면 10년을 의무임대해야한다. 일산엘로이는 지금 분양가보다 많이 하락한 상태이므로 당분간 먼저 양도해도 양도세는 없다.  

따라서 일산엘로이를 먼저 양도하거나, 먼저 양도하는 것이 싫다면, 10년 장기일반임대주택으로 등록하고 나서, 둔촌동 빌라를 1세대1주택으로 비과세 받을 수가 있다. (이전 글에서 설명했지만,일산엘로이는 기준시가 4억이 초과할 것으로 예상되어 6년 단기임대로 등록하더라도 세제혜택을 받을 수가 없다.) 

...........감사합니다...........