킨텍스의 아파트 오피스텔은 대부분 2019년~2020년에 입주를 하였고,  8년 임대등록을 한 경우에는 2027년 부터 말소하고, 양도를 할 수가 있습니다.

이때 임대주택을 양도할 때 세금에 대해서 설명하고자 합니다.

이전 글에서도 임대주택을 양도할 때 설명한 글이 있습니다. 이전 글은 거주주택 비과세를 받은 이후에 남겨진 임대주택을 말소하고 1주택 상태에서 양도할 때의 양도세를 계산한 것입니다.( 참고: http://olleh.dodocat.com/archive/3020/154 ) 

오늘 설명하는 내용은 그것과는 약간 다른 케이스입니다.

■  과거에 거주주택 비과세를 받은 적이 없다면  임대주택 말소 후 1주택 상태에서 그 주택을 양도하면 100% 양도세 비과세입니다. 

얼마전 꿈에그린 오피스텔을 소유하신 분이 상담차 방문을 하였습니다.

이 분은 2019년에 준공을 하자마자 8년 장기임대주택 등록을 하였으니, 의무임대 만기는 2027년입니다. 의무임대기간 8년이 지나면 임대주택 등록을 말소하고 양도를 할 수가 있으며, 이때 50% 장기보유특별공제를 받습니다. (임대등록주택이 아니라면, 최고 공제율은 15년 보유해야 30%입니다.)

본인은 의무임대기간이 끝나면, 말소하고 바로 양도할 계획이라고 했는데, 이 경우 바로 말소하지 말고, 2년 더 임대를 하여 10년간 임대주택 등록을 유지한 후에 말소 후 양도한다면, 70%의 장기보유특별공제를 받으니 양도세를 많이 줄일 수 있다고 조언했습니다. 

그런데, 상담 하는 과정에서, 이 분은 과거에 다른 주택을 소유하지 않았고, 거주주택 비과세를 받은 적이 없는 (임대주택 등록 당시부터) 1주택 소유자란 것을 알게되었습니다. 임대주택 등록은 대부분 다주택자가 세제 혜택을 위해 하는 것입니다.  1주택 보유자는 주택임대사업자 등록을 하여도 실익이 별로 없고, 오히려 임대료 인상제한, 매매 제한, 보증보험과 매번 임대차 신고 등등 규제 사항만 잔뜩 있기 때문입니다. 

자세한 얘기를 들어보니, 원래는 꿈에그린 오피스텔 취득 후에 다른 주택을 취득할 계획이었으나, 사정상 취득을 하지못하고, 계속 1주택 상태였던 것이죠.

그렇다면, 8년을 임대하고 양도하던, 10년을 임대하고 양도하던, 이분은 거주주택비과세를 받은 적이 없는 1세대 1주택 상태에서 양도이니 장기보유특별공제를 따질 필요없이 그냥 전체 양도차익에 대해서 모두 비과세를 받을 수가 있습니다. 

■ 임대등록한 주택은 1년마다 계약갱신과 5%인상을 할 수 있으며, 조정지역에서 취득한 주택은 비과세를 위해서는 상생임대를 해야 2년 거주요건을 면제 받습니다. 

그렇다고 하더라도 비과세를 위해서는 2년 거주요건은 채워야합니다. 2년 실거주를 못해도 상생임대 주택을 만들면 거주하지 않아도 비과세가 가능해집니다.

그동안의 임대차계약 내용은 다음과 같습니다.

2021.4월~2022.9월 32,400 (기간이 1년이라서 직전계약아님.)

[직전계약]2022.9월~2024.9월 34,000 (직전계약이 성립안되어, 상생계약이 아니고, 직전계약임.)

[상생계약]2024.9월~2025.9월 35,700계약. (5% 인상한 계약)

[상생계약]2025.9월~2026.9월 35,700계약서 작성해야함 (앞의 계약과 동일한 금액으로)

일반 주택이면, 2년 계약을 하고나서, 5%를 인상할 수가 있지만, 임대주택으로 등록한 것은 1년마다 5% 인상계약을 할 수가 있어서, 위와 같은 1년짜리 임대차계약이 이루어진 것입니다.  

그런데, 킨텍스의 아파트와 오피스텔들은 조정지역일 때 취득하여 2년 거주를 해야 비과세 요건이 되며, 이렇게 임대등록을 한 주택도 나중에 비과세를 받기위해서는 2년 거주를 하거나, 상생임대를 완료해야 비과세를 받을 수가 있습니다.

계약내용을 자세히 보면, 상생임대가 완료가 되지 않았습니다. 2025.9월 5%를 올릴 수는 있지만, 그렇게되면, 2년의 상생임대계약 요건을 충족하지 못하니, 25.9월에는 동일한 임대료로 1년 더 계약을 연장해야 비로소 2+2년의 상생임대가 완료됩니다. 

그래서 이번 갱신계약은 5%를 인상하지 말고, 동일한 임대료로 1년 연장하는 것이 좋겠다고 조언했습니다.

그렇게되면,  2022~2024: 직전계약.....2024~2026: 상생계약 이 되어, 2026년 9월에 상생임대가 완료되어 비과세 양도가 가능해집니다.