■  주택임대사업자 등록을 하면 양도세 주택수에서 제외되고. 남은 1주택은 거주주택비과세가 됩니다.

오피스텔 4채, 아파트2채 총 6개의 주택을 보유하신 분의 양도세 상담을 받았습니다. 

** 포레나 킨텍스 아파트... 2019. 3월 취득(2년 거주 안함)

** 백석 요진와이시티 APT... 2024.5월 취득(현재 거주중)

** 등록 임대주택 4채.

  - 삼송 힐스테이트 오피스텔(2020.11월 취득)  

  - 대화 하이투모로(2018년 5월 취득)

  - 반도유보라(2020.11월 취득)

  - 일산힐스테이트(2019.6월 취득)

주택수는 많지만, 상담이 어려운 수준은 아닙니다. 왜냐하면, 그중 4채는 오피스텔이고, 모두 주택임대사업자 등록을 한 상태이기 때문입니다.

그래서 , 

① 임대등록한 오피스텔 4채 모두가 양도세계산 주택수에서 제외되는 데 문제가 없는지 확인하고, 

② 남은 아파트 2채가 일시적2주택 요건을 충족하는지 확인하면 됩니다.

■  임대주택이 주택수에서 제외 되는 "장기임대주택"의 조건

① 임대개시 당시 기준시가 6억이하(지방 3억이하)

②관할 지자체 및 세무서 임대사업자 등록

③5년이상 임대 ('20.7.11~20.8.17.8년임대 // 20.8.18~ 이후 10년 임대)

④임대료 증액 5%이내('19.2.12. 이후 부터 요건 생김)

임대등록한 4채를 확인해 보니 모두 조건을 충족하여, 전부 주택수에서 제외됩니다. 따라서, 포레나아파트는 거주주택비과세를 받을 수가 있습니다.

 ■  포레나 킨텍스 아파트는 조정지역일 때 취득하여, 2년을 거주해야 비과세를 받습니다. 

다음으로 포레나 아파트와 요진아파트가 일시적2주택 요건을 충족하는지 확인해야합니다. 

하지만 상생임대계약을 하면 2년 거주요건을 면제받게되며, 고객님의 포레나 아파트는 확인 결과 상생임대가 완료되었습니다. 

따라서 1세대1주택이라면 비과세를 받을 수가 있습니다. 

그런데,  2024년 5월에 요진와이시티를 취득했으니 일시적 2주택 상태이고, 요진와이시티 취득 후 3년이내에 포레나 아파트를 양도해야 비과세를 받습니다.  따라서 2027년 5월까지 포레나아파트를 양도하면 일시적2주택 양도세 비과세를 받을 수가 있습니다. 

■  포레나 아파트 양도 후  바로 서울 주택을 매수할 계획인데, 취득세와 요진와이시티 양도세에서 문제는 없을까요?

포레나 아파트를 비과세로 양도한 후에 바로 서울의 아파트를 매수할 계획을 하고 있습니다. 만일 서울 아파트를 매입한다면, 여전히 임대주택은 주택수에서 제외되므로, 요진와이시티와 서울아파트는 다시 일시적2주택 관계가 성립합니다. 그리고 세법이 개정되어 포레나아파트를 거주주택 비과세로 양도하더라도 요진을 다시 거주주택비과세로 양도가 가능합니다.(다만, 포레나아파트 양도 시점 이후의 양도차익에 대해서만 비과세를 받습니다.)

즉 서울 아파트 매수 후, 3년 이내에 요진와이시티를 양도하면 (전체 양도차익이 아닌 일부 양도차익에 대해서) 비과세를 받을 수가 있습니다.

그런데, 서울 아파트를 취득할 때 취득세는 문제가 안될까요? 

 현재 임대등록한 오피스텔을 포함하여 6번째 주택을 서울 마포구(비조정지역)에 취득한다고하면, 비조정지역에 4채 이상을 취득하게되고, 최고 12%의 취득세 중과를 받을 수도 있습니다.

취득세 중과문제는 따져봐야합니다. 임대주택 등록을 한 오피스텔은 취득세 중과주택수에 포함될 수도 있고, 안될 수도 있으니까요. 일단 24년에 요진아파트를 취득할 때, 취득세 중과가 없었으므로 큰 문제가 없어보이지만, 확인차원에서 다시 한번 따져보았습니다.

오피스텔이 취득세 중과주택수에 포함되지 않는 경우  (아래 3가지 중 하나라도 해당되면 중과주택수에서 제외됨.)

① 기준시가가 1억 이하이면 무조건 제외.

② 2020.8.12일 이전에 취득했으면, 무조건 제외

③ 2020.8.12일 이후에 취득했더라도, 임대주택 등록도 하지 않았고, 재산세도 주거용으로 변동신고하지 않았으면 제외.

이것을 역으로 "포함되는 경우"로 따져 볼 수도 있죠^^ ( 좀 복잡하니 역으로도 확인해보자는 취지입니다~)

오피스텔이 취득세 중과주택수에 포함되는 경우는 (아래 ①②③ 모두 해당해야 중과주택수에 포함됨)

① 기준시가가 1억 초과이고, (기준시가 1억이하 주택은 모두 제외됨.)

② 2020.8.12일 이후에 취득했으며, (2020.8.12일 이후에 취득했더라도 분양권 취득일이 그 전이면, 제외되고.)

③ 2020.8.12일 이후에 취득했더라도, 임대주택으로 등록했거나, 재산세를 주거용으로 변동신고 했을 때.

상기의 오피스텔 4채는 자세히 따져보니 4채 모두 위의 조건에서 제외되어 취득세 중과주택수에 제외됩니다. 4채 각각의 상황을 따져보는 것은 여기서는 지면상 생략합니다만, 오피스텔이 임대등록 주택이므로 반드시 확인과정을 거쳐야 합니다.

따라서, 서울의 조정지역(강남3구와 용산구)을 제외한 마포구, 성동구, 흑석동, 목동 등등 어디를 취득하더라고 취득세 중과는 없습니다.

그런데 조정지역(강남3구와 용산구)에 취득한다면 어떻게 될까요?  오피스텔 4채는 취득세 중과주택수에서 제외되니, 요진와이시티와 조정지역에 매수한 주택은 일시적2주택 관계에 있고, 3년 이내에 요진을 양도하면 일시적2주택으로 취득세는 중과하지 않습니다. 만일 3년이 경과하면 조정지역에 2주택 째를 취득한 것이 되어 8% 취득세 중과를 받습니다. 

.........감사합니다..........