■  증여는 수증자(받는자)가 경제적 능력이 없는 미성년자도 받을 수 있지만, 저가양도는 매수자(자녀)가 지불능력(직업, 소득)이 있어야 합니다.

가끔 고객님들의 요청으로 특수관계인 간의 저가양도를 처리해 주곤 합니다. 저가양도는 특수관계인(주로 가족간에)간에 시세보다 저렴하게 합법적으로 양도를 하는 것입니다. 

시세보다 30%(최대 3억까지)정도 저렴하게 매매를 해도, 증여로 보지않고 세무서에서는 문제 삼지 않습니다. 다른말로 하면 최대 3억까지 세금없이 증여를 할 수있다는 것과 비슷한 의미라고 생각하시면 됩니다. 

의뢰인들은 여러가지 이유로 저가양도에 대해서 문의도 하고, 의뢰도 하는데요. 저가양도을 하는 이유와 그 절차, 그리고 관련된 자세한 내용은 앞의 글에서 상세히 설명한 바가 있습니다. (참고: http://olleh.dodocat.com/archive/3020/113) 현재는 양도세 중과가 없어져서, 증여보다는 저가양도가 절세 측면에서 유리합니다.

그런데, 증여는 증여를 받는(=수증자)자가 소득이 전혀 없는 미성년자라고 할 지라도 명의이전에 문제가 없지만, 부모와 자녀 간에 저가양도는 매수자가 반드시 매수자금을 지불할(혹은 전세금을 상환할) 경제적 능력이 있어야 증여로 보지 않습니다. 따라서 자녀는 최소한의 경제적 능력, 매월 정기적인 소득(직장, 자영업, 부동산 수입 등)이 있어야 합니다.

■  저가양도는 일반 매매와 다르게 진행되고, 세금계산도 다른 방식으로 합니다.

얼마전에 저가양도를 진행한 사례가 있어서 소개해 보겠습니다. 

꿈에그린 오피스텔 저가양도를 원하시는 분의 상담을 받았습니다. 물론 이분은  다른 거주주택이 있으며, 다주택자이고, 이번에 결혼하는 자녀는 아직 주택이 없어서, 자녀에게 꿈에그린 오피스텔 1채를  주기를 원하고 있으며, 자녀가 아직 충분히 자금 준비가 되어있지 않아서, 매수 자금을 최소로 하고 싶다고 합니다.

꿈에그린은 임대(전세보증금 : 4억)를 주고있는 상황입니다. 

저가양도 진행 순서는 

①시가인정액을 산정하고 매매가를 시가인정액의 70% 수준으로 결정합니다. 그리고 매매계약서를 작성합니다.

②보증금은 승계를 하고, 자녀가 준비한 매수 대금과 부족하면 대출을 받아서 잔금을 지불합니다.

③취득세를 확인하고 취득세 납부와 소유권이전 등기를 합니다. 

④소유권 이전등기 후에는 양도세 신고를 하면되는데, 양도세는 70% 저렴하게 매매한 계약서상 금액이 아니라, 시가인정액으로 합니다.

시가인정액을 정하는 방법에 따라 시가를 7억으로 산정하고, 70%(4.9억)보다 약간 높은 5억으로 매매가를 정했습니다. 

취득세 과표는 6.5억으로 확인되어 취득세는 6.5억X 4.6%=2,990만원입니다.

자녀가 준비한 현금자금이 약 9천만원 정도라서, 부모한테서 증여를 5천만원 받는 것으로 처리하였습니다.

이 사례에서는 임차인이 전세라서 자녀의 준비금액은 8천 정도면 가능했지만........

만일 임차인이 월세라고 가정하고(보증금 5천/160만원) 준비해야할 자금을 계산해 보겠습니다. 승계할 수 있는 보증금이 5천만원 밖에 안되므로 준비할 자금이 훨씬 커지게 됩니다.  대출을 3억정도 받아도 1억8천 이상 자금이 필요하네요.(아래 그림.)

하지만 아직 준비자금을 줄일 수 있는 방법은 있습니다. 만일 자녀가 부모로 부터 아직 증여를 한 번도 받은 적이 없다면, 5천만원까지 공제가되고, 만일 신혼부부(혼인신고일 전후 2년 이내)이거나, 신생아를 낳은지 2년이 경과하지 않았다면, 1억을 추가하여 1억5천까지 공제금액이 늘어납니다. 그러면 필요한 자금은 3천만원 정도입니다. 

배우자도 부모님으로 부터 동일하게 최대 1억5천까지 증여세 없이 증여를 받을 수가 있으므로, 양가 부모님들이 자금 여력이 된다면, 최대 3억까지 증여받을 수가 있습니다. 그러면 대출 금액을 많이 줄일 수가 있겠습니다.

이렇게하여 준비한 잔금을 부친에게 지불하고 소유권 이전등기를 마쳤습니다.

이제 남은 것은 양도세 신고를 하면 됩니다.

양도세 신고는 계약서의 매매금액인 5억을 양도가액으로 계산하면 안됩니다. 시가인 7억으로 양도세를 계산합니다. 즉 자녀에게 저렴하게 매매하는 것은 인정하는데, 양도차익에 대한 양도세는 제대로 내라는 것이죠.

양도세는 계산해보니  8,500만원 정도 되네요.  

감사합니다 ~