공인중개사인 제가 부동산 매매를 중개함으로써 직접적으로 발생하는 세금은 양도세, 취득세입니다. 

상속세나 증여세는 부동산 매매에서 발생하는 세금이 아니니, 공인중개사가 자세히 공부하지는 않으며, 사실 세무사의 영역이라고 할 수가 있습니다.

다만, 공인중개사인 저로서는 주택을 어떻게 상속받느냐에 따라 향후 매매할 때 양도세에 큰 차이가 나기 때문에, 주택의 상속이 일어날 때,  상속인 간에 어떻게 명의와 지분을 가져갈 지에 대해서 정리를 합니다.(상속주택의 양도세는 내용이 좀 까다롭습니다.)

■  상속은 부모님의 사망으로 인해  자기의 의지와는 상관없이 갑자기 이루어지므로, 세무당국은 가능하면 상속인의  기존주택 양도세에 영향을 주지 않도록 규정을 만들었죠. 

만일 자녀가 1세대1주택, 혹은 일시적2주택 상태에서 주택을 비과세로 양도할려는 상황인데, 갑자기 부모님의 사망으로 주택을 상속받게되면, 2주택, 3주택자가 되어 비과세 양도에 차질이 생기므로, 세무당국은 이것을 고려하여 상속주택의 양도세에 특례규정을 두게된 것이죠.

그래서 1주택 소유자가 상속주택 1채를 취득하면, 상속주택 특례규정을 적용하여, 먼저 소유하고 있는 주택("일반주택"이라고 합니다)을 양도할 때, 상속주택은 없는 주택으로 보고, 비과세를 해줍니다. 

상속주택특례를 규정한 위의 시행령 제 155조 ②항의 조문은 처음보면 이해가 쉽지 않습니다. 내용을 알기 쉽게 설명한 것이 아래 내용입니다.  그리고 위의 시행령 규정은 시행규칙과 예규, 판례, 해석, 등으로 아주 복잡한 내용과 사례들이 존재합니다.

그래서 쉬운 이해를 위해서는 사례를 아주 단순화해서, 1주택을 1인이 단독상속하는 것을 먼저 설명을 하고, 다음 회차에서 1주택을 공동상속, 그 다음에 여러 채 주택을 여러 명이 공동상속하는 것을 설명해 보겠습니다.

■  일반주택을 보유한 상태에서 별도세대원인 피상속인으로부터 주택을 상속받아 2주택이 된 경우, 상속인이 일반주택을 먼저 양도할 때, 1주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있습니다.

상속주택 1채, 상속인도 1인

★ 특례 적용요건 (여러채 상속, 공동상속에도 적용되는 원칙.) 

  1, 일반주택의 요건.

     ** 일반주택을 먼저 취득한 상태에서, 나중에 상속이 일어날 것.

     ** 일반주택에는 조합원입주권 포함 ( 즉, 상속개시일에 일반주택이 입주권 상태여도 주택으로 완공하여 양도하면 OK)

     ** 2021.1.이후 취득한 주택분양권으로 신축된 주택포함. (즉, 상속개시일에 일반주택이 분양권 상태여도 주택으로 완공하여 양도하면 OK)

  2, 상속주택 요건

     ** 별도세대인 피상속인으로부터 상속(동일세대 상속은 X)

     ** 선순위 상속주택 1채만 해당

     ** 상속주택은 조합원 입주권. 그리고 2021.1.1이후 취득한 분양권.에 의해 취득한 신축주택 포함.  ( 즉, 상속주택을 입주권, 분양권 상태로 받고, 그 상태에서 일반주택을 양도하면 특례X, 하지만(일반주택을 양도 당시에)  입주권, 분양권이 완공되어 주택상태에 있으면 OK)

 3, 양도 관련 요건

     ** 일반주택을 상속주택보다 먼저 양도해야 함.

     ** 일반주택은 비과세 요건 충족해야( 2년 보유, 혹은 2년 거주)

4, 다주택 상속과 공동상속인

     ** 피상속인이 여러채를 남겨도, 특례의 혜택은 1채만 

     ** 상속인 여러 명이 1채를 공동으로 상속해도, 특례의 혜택은 1인에게만

★ 주의 :

 *** 상속개시일로부터 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 다음의 주택은 일반주택으로 보지 않는다.

① 증여받은 주택

② 증여받은 조합원입주권으로 완공된 주택

③ 2021.1.1.이후 취득한 주택분양권을 증여받아 완공된 주택

상속개시일로부터 소급하여 2년이내 부모님으로 부터 증여받은 주택(+입주권 & 분양권)은 일반주택으로 인정하지 않고, 모두 상속주택으로 보겠다는 것입니다. 

즉, 부모가 2주택을 소유하고 있었고 자녀가 무주택 상태인데, 사망하기 1년 전에 2채 중 1채를 자녀에게 증여한다면, 자녀는 (증여받은)일반주택+상속주택으로 둘다 비과세 양도가 가능합니다. 

그런데, 정부는 2년이내에 증여받은 주택은 일반주택으로 보지 않고, 소급하여 2채 모두 상속주택으로 보겠다는 것입니다. 

그리하여 상속주택을 2채로 보면, 1채는 무조건 양도세를 납부해야하니 국가는 세금을 더 거둘 수가 있는 것이죠.

★ 판정시점 : 양도일 현재 기준

판정시점은 양도일 현재를 기준으로 한다는 것은 양도세 전반에 걸쳐 일반적으로 적용되는 원칙입니다.

그래서, 상속 당시(사망일)에는 입주권 혹은 분양권이라도 양도 당시에 완공된 주택이라면 특례를 적용하겠다는 것이죠 .

다음 회차 상속주택② 에서는 주택 1채를 여러 명이 공동상속(지분상속)하는 경우의 양도세에 대해서 정리합니다.

감사합니다~~~