■ 임대주택으로 등록한 아파트는 8년이 되면, 자동말소되고, 오피스텔은 8년의무임대 만기가 되어도 말소되지 않습니다.

킨텍스에 있는 아파트와 오피스텔은 2019년도에 대부분 입주하였습니다.  다만 대방이 2020년, 반도유보라가 2020.12월~2021년 초에 입주가 이루어졌습니다. 

따라서 8년 장기임대주택으로 등록하신 분들은 2028년도부터 의무임대 만기가 돌아옵니다.  그런데 등록 임대주택이라고 할 지라도, 아파트와 오피스텔은 성격이 다릅니다.

아파트는 8년의 의무기간이 경과하면 사업자등록이 자동으로 말소되어 더 이상 주임사 주택이 아닙니다. 

하지만 오피스텔은 8년이 지나더라도 자동으로 말소되지 않으며, 말소를 하거나 유지를 하는 것은 개인이 결정하면 됩니다. 즉 의무임대기간 8년이 지나더라도 계속 사업자를 유지할 수 있습니다. 

■ 장기임대주택은 8년 임대후 양도하면 50% 장기보유특별공제가 있으며, 10년 임대후 양도하면 70% 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

아파트는 8년이 경과하면 자동말소되고, 그리고 양도를 한다면 다주택자라고 할 지라도 장기보유특별공제를 50% 받을 수가 있습니다. 과거에 "자동말소" 규정이 도입되기 전에는 10년 경과후 양도하면 70% 공제를 받을 수가 있었지만, 지금은 8년 경과후 자동말소가 되니 아파트는 50% 밖에 받을 수가 없습니다.

하지만 오피스텔의 경우는 8년이 경과해도 자동말소되지 않으며, 원한다면 10년, 15년 계속 주임사를 유지할 수가 있습니다.

그리고, 임대주택으로 10년 이상 유지 후 양도한다면, 장기보유특별공제는 70%입니다.

임대주택으로 의무임대 기간이 경과 후에 양도할 때, 1세대1주택 비과세로 양도를 하면 가장 좋지만,  ①거주주택비과세를 이미 받았다면 1주택 상태로 양도해도 비과세를 받지 못하며,  ②다른 주택이 있는 상태에서 (임대등록을 말소한) 주택을 양도한다면 당연히 비과세는 되지않습니다. 대신 이 두 경우에는 장기보유특별공제를 많이 받을 수 있습니다.

오늘 글의 내용은 임대주택 등록을 말소하고 양도하는 킨텍스 오피스텔의 경우에, 8년후 양도하여 50% 장특공을 받을 때와 10년 경과 후 양도하여 70% 장특공을 받을 때 양도세를 비교해 보도록 합니다. 

한편, 주임사등록을 하지 않은 오피스텔을 8년 임대후 과세양도하면 장특공 16%를 받고 양도세를 내야합니다.

그래서, ①주임사 등록을 하지 않은 보통의 양도(8년보유 16%장특공), ② 주임사 8년 후 양도(50% 장특공), ③ 주임사 10년 후 양도(70% 장특공) 이렇게 3가지 경우의 양도세를 비교해 보겠습니다.

[양도세 계산 예시]

① 주택임대사업자등록을 하지 않고 8년 보유후 일반 과세양도하면, 매년 2%씩, 16% 장기보유특별공제를 받습니다. 

양도차익이 약 2억6000 정도이고, 장특공 16% 적용하여, 지방세 포함 약 6,800만원정도의 양도세가 과세됩니다,

② 주택임대사업자등록을 하고 2028년 3월에 8년 의무임대 경과후 양도하면 50% 장기보유특별공제를 받습니다.

동일한 양도차익 2억6000만원이지만, 장특공 50% 적용하면, 지방세포함 약 3,200만원이 과세됩니다.

③ 주택임대사업자등록을 하고 2030년 3월에 10년 임대후 양도하면 70% 장기보유특별공제를 받습니다.

10년을 주임사 유지 후 양도하면 장특공 70% 적용받아 1,300만원 정도 양도세입니다.

정리해보면, 10년 주택임대사업자를 유지 후  양도하면, 8년 유지하고 양도할 때보다 양도세가 절반이하로 줄어듭니다. 

킨텍스 지역은 2028년부터 8년 의무임대기간 만료가 도래하고, 그 이후에는 언제든지 임대주택 사업자등록을 말소하고 양도할 수 있지만, 가급적이면 10년  임대사업자 유지 후에 양도한다면 훨씬  양도세 절세를 할 수가 있겠습니다.

.....감사합니다....