비과세 2년 거주요건과 보유요건, 상생임대는 워낙 중요한 내용이라서,  구체적 사례와 함께 여러번 그 내용을 다루었는데, 다시한번 정리해보고, 새로운 사례도 소개합니다.

얼마전 킨텍스 원시티 아파트를 소유하신 분의 상담을 받았습니다. 

원시티를 매도할려고 하는데, 비과세가 되는지? 안된다면 어떻게 해야하는지 알려달라고 합니다. 

현재 보유주택은 원시티 1채와 지방에 2023년 12월 15일에 매입한 아파트가 있어서 총 2채의 주택을 소유하고 있습니다.

원시티는 완공 전에 분양권을 프리미엄을 주고 매입했다고 합니다. 그리고 2년 거주를 하지 않은 상태라고 합니다.

[비과세를 위한 2년 거주와 보유 요건 정리]

■ 주택을 취득할 당시에 비조정지역이면, 2년 보유하면 1세대1주택 비과세 가능하고..... 취득 당시에 조정지역이라면 2년을 거주해야 비과세가 가능합니다.

현재 고양시는 전체가 비조정지역이므로 현재 고양시의 주택을 취득하면, 2년 보유 후에 매도하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수가 있습니다. 반면 서울시는 얼마전에 전체가 조정지역으로 지정되었으므로 2년을 거주하고 양도해야 비과세가 가능합니다.

■ 주택을 계약할 당시(분양권 취득 포함)에 비조정지역이고, 취득(잔금)할 당시에는 조정지역으로 지정된 상태라면, 계약할 당시에 무주택 세대에 한해 2년 보유요건입니다.

계약할 당시에는 조정지역으로 지정될 것을 예상하지 못했으므로 잔금일에 조정지역으로 변한 상태라면, 계약당시에 무주택 세대에 한해 2년 보유만 하면 비과세입니다. 분양권 계약도 아파트의 매매계약과 동일한 성질이므로 분양권 취득 당시에 비조정지역이었다가, 아파트가 준공되고, 잔금(= 취득)일에 조정지역이라면, 분양권 취득 당시에 무주택 세대에 한해 2년 보유하면 비과세이고, 유주택세대라면 2년 거주요건입니다.  분양자 혼자만 무주택이어서는 안되고 세대전체가 무주택이어야 합니다.

킨텍스의 대부분의 아파트가 여기에 해당합니다. 고양시는 2017.8.3일에 조정지역으로 지정되었습니다. 따라서 2017.8.2일 이전에 분양권을 취득하고, 그 분양권 취득 당시에 무주택세대 였다면, 2년 거주가 아니고 2년 보유만 하면 비과세를 받을 수가 있습니다.

■ 오피스텔은 계약일이나 분양권 취득일을 고려하지 않고......잔금을 하여 부동산으로 취득한 날을 기준으로 2년 거주와 보유를 판단한다.

그런데, 주의할 것이 있습니다. 오피스텔은 다르게 판단합니다. 오피스텔은 주택이 아니고 준주택입니다.  오피스텔은 계약시점 혹은 분양권 취득 시점을 고려하지 않고 오직 잔금을 하여 취득한 날을 기준으로 조정지역이면 2년 거주요건, 비조정지역이면 2년 보유요건입니다.

따라서,, 킨텍스 오피스텔이 완공되고 잔금취득을 한 시기는 2019.3월 부터인데 그 시기는 조정지역이므로, 킨텍스의 대부분의 오피스텔은 2년을 거주해야 비과세를 받습니다. 

약 2년 전에, 킨텍스 오피스텔을 매도하면서, 오피스텔 분양권 취득 당시에 무주택자이어서 거주하지 않고 보유만 하면 비과세를 받을 거라 생각하고 매매한 분이 있는데, 양도세만 7천 정도 부과받은 사례가 있었습니다.  

[2년 거주요건 면제 ▶▶상생임대]

지난 정부에서 "상생임대제도" 란 정책을 도입했는데, 임대인과 임차인 모두에게 큰 장점이 있는 정책이므로, 여러 번에 걸쳐 다룬 바 있습니다.

상생임대는 임대인이 직전계약의 임대료보다 5%이내로 인상하여 계약을 하면, 비과세를 위한 2년 거주 요건을 면제해 주는 정책입니다.

상생임대를 완료하면,  다음의 3가지 경우에서 2년 거주요건을 면제해 줍니다.

혜택: 

① 조정지역일 때 주택을 취득하여 1세대 1주택 비과세를 위해 필요한 2년 거주요건을 면제

② 임대주택을 등록을 한 경우, 거주주택비과세를 받기 위해 필요한 거주주택의 2년 거주요건을 면제 

③ 거래가격 12억 초과하는 고가 주택을 양도할 때 12억 초과부분의 장기보유특별공제을 받을 때, 거주와 보유 연수별 4%씩 받기위해 필요한 2년 거주요건을 면제.

요건:

① 1차계약(직전임대차 계약)의 임대료에서 5% 이내로 인상하여 2차계약(상생임대계약)을 체결할 것.

② 1차계약은 1년6개월 이상, 2차계약은 2년 이상을 동일한 임대료로 임대를 줄 것.

③ 2차계약은  2021.12.21~2026.12.31일 사이에 계약을 하고, 임대가 개시될 것.

④ 1차계약과 2차계약의 임대인은 반드시 동일인이어야하며, 임차인은 바뀌어도 상관없음.

⑤ 1차계약과 2차계약 임대차 기간 만기 전에 임차인이 바뀌어도, 동일한 금액 혹은 더 저렴한 금액으로 1차계약은 1년6개월, 2차계약은 2년을 채우면 됨.

좀 복잡해 보이지만, 간단히 정리하면 2026년 12월 31일까지 이전 임대료에서 5%이내로 계약하면, 2년 후에 상생임대가 완료되고, 2년 거주요건이 면제된다는 것입니다.  

임대기간과 관련하여 많은 유권해석이 나와 있습니다.  먼저 글을 참고하시면 됩니다. ==▶▶ 상생임대 유권해석 바로가기

다시 사례로 돌아와서..........

상담하신 분은 현재 2주택 상태입니다. 원시티는 준공 후부터 지금까지 임대만 주고 거주한 적이 없다고 합니다. 

그리고 2023년 12월 15일에 지방에 아파트를 매수해서, 현재 일시적2주택 상태이므로, 신규주택을 취득하고 3년이내인 2026년 12월 14일까지 종전주택인 원시티아파트를 양도하면, 일시적2주택 비과세를 적용받습니다.

그런데 이 분은 원시티에 2년을 거주하지 않았습니다. 원시티는 2019년 9월 경에 준공되고 잔금을 하였으므로 당시에는 킨텍스가 조정지역이므로 2년을 거주해야 비과세 요건이 됩니다.

그런데 원시티를 분양권으로 취득했으므로, 분양권 취득시기와 취득당시에 무주택세대인지 확인해봐야합니다.   상담자의 분양권 취득시기는 2017년 5월 경인데, 당시에 킨텍스가 비조정지역이었으므로 무주택세대였다면 2년 보유만하면 비과세입니다. 확인결과 당시에 주택을 소유한 상태여서 결국 2년을 거주해야 1세대1주택 비과세가 적용됩니다.

하지만..... 마지막으로 상생임대로 2년 거주요건 면제가 되는지 확인해봐야 합니다.

2022년 1월에 맺은 계약이 1차계약이고, 2024년 1월에 동일 임차인과 계약 갱신을 했는데, 그 임차인이 2년을 채우지 못하고 2025년 3월에 나가고 새로운 임차인과 2년 계약을 체결했습니다. 2025년에 새임차인과 6.7억에서 100만원이라도 인상해서 계약을 했다면 상생임대계약이 성립하지 않을 것입니다. 다행히도 2천만원을 하향한 6.5억에 계약을 맺어, 2024년 1월 계약이 2차계약의 시작으로 인정을 받을 수 있게되었습니다.

따라서, 이 분은 2026.1.29 에 상생임대가 완료되어 그 이후에 양도한다면, 비과세를 받습니다.

그런데, 이분은 2023년 12월에 신규주택을 취득한 상태입니다. 따라서 일시적2주택 비과세 기간이 2026년 12월에 종료하므로 2026.1.29~2026.12.14 까지 양도하면 비과세입니다.

만일 킨텍스원시티를 2026년 12.14일까지 양도하지 못한다면, 비과세를 받을 수가 없고, 가격이 저렴한 지방의 아파트를 먼저 처분(가족에게 저가양도, 증여, 부담부증여 등)한 후에 원시티를 양도해야 비과세입니다.

........감사합니다........