2026년 새해에 처음 상담을 의뢰한 분입니다.

킨텍스에 오피스텔 2채를 가지고 있으며, 모두 양도하고, 자금을 더 보태서 서울의 주택을 매입하기로 계획을 세웠습니다.

현재 보유 중인 오피스텔은 힐스테이트일산(2019년 3월 취득)과 반도유보라 2룸(2021.1월 취득) 총 오피스텔만 2채입니다.

매매와 관련하여 양도세 절세에 대해 여러가지 질문을 A4 용지에 정리해 오셔서, 자세히 설명을 드렸습니다.

Q1, 반도와 힐스 2채 모두 비과세 받는 방법이 있을까요?

A], 현재 힐스테이트와 반도는 일시적2주택 비과세 기한(반도 취득일2021.1월로부터 3년이내)이 지나서, 둘 중 먼저 양도하는 1채는 무조건 양도세가 발생하며, 나머지 1채는 1세대1주택 비과세를 받습니다. 

그리고 반도가 양도차익이 더 적어서 반도를 먼저 과세양도하고, 양도차익이 더 큰 힐스테이트를 나중에 비과세 양도하는 것이 더 이익입니다.

Q2, 2026년에 2채 모두를 최대한 빨리 양도하고 싶은데, 반도를 양도하고 바로 힐스테이트를 양도해도 문제가 없나요?

A], 세법 개정 전에는 1채를 양도하고, 다시 2년이 지난 후에 1채를 양도해야 비과세를 받았는데, 이제 세법이 바뀌어 1채를 양도하고, 즉시 나머지 1채를 양도하더라도 (그 주택이 1세대1주택 비과세 요건을 충족하고 있다면) 비과세를 받습니다.

따라서, 반도를 양도하고 바로 힐스를 양도해도 힐스는 비과세를 받을 수 있습니다.

 Q3, 반도를 과세양도하고, 힐스를 양도할 때, 힐스는 비과세를 위해서 2년 거주요건인가요? 아니면 2년 보유요건인가요?

A], 힐스테이트는 (준공) 취득 시점에 조정지역이므로 반드시 2년을 거주하고 양도해야 합니다. 

만일 2년 거주를 못했다면, 상생임대로 2년 거주요건을 면제 받으면 비과세를 받을 수 있습니다. 

상담하신 분은 2년을 거주하지 않았으므로, 계약서를 검토하여, 상생 임대를 했는지 확인해야 합니다.

 Q4,  1년짜리 임대차 계약 2개을 합쳐서 직전계약 혹은 상생계약으로 볼 수가 있는가요?

A], 상생임대 상담을 해보면  임대차 계약기간 만료 전에 임차인이 나가고 새로운 임차인이 들어오거나, 혹은 1년 계약을 한 경우가 좀 까다롭습니다. 

(상생임대의 계약기간에 대한 자세한 유권해석은 이전 글을 참고 바람. ▶▶▶ http://olleh.dodocat.com/archive/3020/153)

[준공후 임대차계약 내용]

- ① ’19.04.19~’21.04.19 : 전세 2억 5천만

- ② ’21.05.10~’22.05.10 : 5,000만원 /110만원

- ③ ’22.05.10~’23.05.10 : 5,000만원/140만원

- ④ ’23.05.10~’24.05.10 : 5,000만원/140만원  (’24.06.12까지 실 거주)

- ⑤ ’24.06.19~’26.06.19 : 2,000만원 / 160만원

그동안의 계약 내용을 보니, 약간 복잡하게 되어있습니다. 1년 기간으로 계약한 것이 3번이나 있어서 신경이 쓰입니다. 보통은 2년씩 계약을 하고, 그러면 판단이 쉬운데..... 

① ② ③ 번 계약이 5% 초과 인상했거나, 계약기간 1년6개월을 채우지 못해서 직전계약(1차계약)으로 인정을 받지 못합니다. 

③번과 ④의 기간을 합치면 동일한 임대료로서 기간도 1년6개월 이상으로 직전계약요건(1차계약)은 되는 것 같습니다. 하지만 유권해석에 의하면 애초부터 1년 계약을 하고, 임차인이 다르다면 기간을 합칠 수가 없다고 합니다. 다행히 계약서의 임차인 명의를 확인해보니 ③번과 ④번 임차인이 동일인이므로 직전계약의 요건을 갖추었네요. (이전 글을 참고 바람. ▶▶▶ http://olleh.dodocat.com/archive/3020/153)

그리고 ⑤번 계약의 임대료 2000/160만원은 인상율을 확인해보니 직전계약에서 5%이내로 인상한 것이네요.(주의할 것은 렌트홈에서 임대료 인상율을 확인할 때 현재의 기준금리를 가지고 계산하면 안되고, 계약당시의 한국은행 기준금리를 가지고 5% 이내 인상인지를 확인해야합니다.)

정리하면, ③번과 ④을 합쳐서 직전계약, ⑤번계약이 상생임대 조건을 충족하여, ⑤번 계약이 만료되는 2026.6.19일이 경과하면 상생임대가 완료되어 언제든지 비과세로 양도가 가능합니다.

상생임대를 충족 했는지는.... 판단이 까다로운 경우가 있으니, 반드시 전문가와 상의한 후에 비과세 판단을 해야 할 것입니다.

........감사합니다........