킨텍스 A오피스텔을 소유하시고, 대화동 B아파트를 소유하여 2주택인데, 서울의 새 아파트를 취득하려는 분의 상담을 받았습니다. 궁극적으로 A와 B 모두 양도하고자 하는데 가장 세금을 적게 내는 방법을 문의하였습니다.

대화동아파트와 킨텍스오피스텔 2주택을 보유한 상태에서 새 주택을 취득하므로 취득세 중과가 문제될 수가 있고,  양도하는 주택의 순서에 따라 양도세가 차이가 날 수 있습니다.

상세한 검토결과, 세금을 가장 적게 내고, 최대한 빨리 서울주택을 취득하기위한,  취득과 양도의 순서는 ①새아파트를 서울에 취득하고, 양도차익이 더 적은 대화동 B아파트를 과세양도하고,  ③아직 비과세 2년거주 요건을 충족하지 않은 킨텍스 오피스텔을 나중에(요건을 충족한 후에) 비과세로 양도하는 순서입니다. 

②과 ①번의 순서를 바꾸어도 세금에는 차이가 없습니다.  현재 고양시는 전지역이 비조정지역이므로 대화동아파트를 3주택 상태에서 양도하든, 2주택 상태에서 양도하든 양도세 중과를 받지 않고 기본세율로 양도세를 부과하니 세금은 동일합니다. 

그러나 서울의 주택가격이 올라가는 상황이라서, 서울 아파트를 먼저 취득하고, 대화동 아파트를 양도하기로 하였습니다. 

■ 서울에 아파트를 취득할 때, 취득세 중과 문제.

현재, 대화동 아파트를 양도하지 않은 상태에서 서울주택을 취득하면, 조정지역(서울)에 3주택을 취득하게 됩니다.

 [표] 에서 보듯이 3주택째를 조정지역에 취득하면, 12%의 중과세율입니다. 

그런데 보유주택 중에 킨텍스오피스텔(킨텍스꿈에그린)이 있습니다. 오피스텔은 취득세 중과주택수에 포함될 수도 있고, 안될 수도 있는데,,,, 2020.8.19.일 이전에 취득한 오피스텔은 절대적으로 취득세 중과주택수에서 제외되고, 2020.8.20.일 이후에 취득하더라도, 임대주택을 등록했거나, 재산세를 주거용으로 변동신고한 경우에만 중과 주택수에 포함됩니다. 

킨텍스꿈에그린 오피스텔은 2019년 3월에 준공 취득했으므로, 취득세 중과주택수에서 제외됩니다.

따라서, 대화동아파트를 보유한 상태에서 서울 주택을 새로 취득하게 되면 조정지역에 2주택째 취득입니다. 그러면 8% 중과세가 적용될까요? 

아닙니다. 중과세를 피할 수 있는 방법이 있습니다. 이 경우에는 양도세처럼 일시적2주택을 인정해주어, 서울주택 취득 후 3년이내에 대화동아파트를 양도한다면, 서울 주택의 취득세 중과를 피할 수 있겠습니다. 

■ 킨텍스 오피스텔을 양도할 때 비과세 문제 & 상생임대 요건

대화동아파트를 양도하면, 서울 주택과 킨텍스오피스텔 이렇게 2주택을 보유한 상태입니다.

서울에 신규로 취득하면, 3년 이내에 오피스텔을 양도해야 일시적2주택 비과세를 받습니다.

그런데, 일시적2주택 비과세를 받으려면, 3가지 조건을 충족해야합니다.

① 종전주택은 2년 거주 혹은 2년 보유요건을 충족하고,

② 신규주택은 종전주택 취득후 1년이 경과한 후에 취득하고,

③ 종전주택은 신규주택을 취득한 지 3년이내에 양도할 것.

확인을 해보니 ②번과 ③번 요건은 충족하는데, ①번의 2년 거주요건을 충족하지 못했네요.

그러면, 임대인이 다시 입주하여 2년을 거주해야하지만, 요즘은 상생임대라는 아주 좋은 정책이 있습니다.

상생임대는 직전임대계약의 임대료에서 5%이내로 인상하여 2년이 경과하면, 2년 거주요건을 면제해 주는 것입니다.

상생임대 요건:

① 1차계약(직전임대차 계약)의 임대료에서 5% 이내로 인상하여 2차계약(상생임대계약)을 체결할 것.

② 1차계약은 1년6개월 이상, 2차계약은 2년 이상을 동일한 임대료로 임대를 줄 것.

③ 2차계약은  2021.12.21~2026.12.31일 사이에 계약을 하고, 임대가 개시될 것.

④ 1차계약과 2차계약의 임대인은 반드시 동일인이어야하며, 임차인은 바뀌어도 상관없음.

⑤ 1차계약과 2차계약 임대차 기간 만기 전에 임차인이 바뀌어도, 동일한 금액 혹은 더 저렴한 금액으로 1차계약은 1년6개월, 2차계약은 2년을 채우면 됨.

상생임대 여부를 확인할려면, 지나간 임대차계약 내용을 모두 확인해야합니다.

현재의 임차인은 6년 전인 2019년 5월부터 계속해서 거주하고 있으며, 

① 2019.5.1~2021.5.1,,,, 2억5000만원

② 2021.5.1~2023.5.1,,,,  2억7000만원   

③ 2023.5.1~2025.5.1,,,, 2억9000만원(직전계약)

④ 2025.5.1~2027.5.1,,,, 3억450만원(상생계약)

③번 계약을 ②번 계약에서 5%이내로 인상하였다면, ③번 계약이 상생임대계약이 되어 2025.5.1에 거주요건을 면제를 받았을 것입니다. 

그러나 5% 초과하여 갱신계약을 했기때문에  ③번 계약이 1차계약(직전계약)이 되고, ④번 계약이 2차계약(상생계약)이 되어 2027.5.1에 비로소 상생임대계약이 완료되고, 2027.5.1일 이후에 킨텍스 오피스텔을 양도하면 비과세를 받을 수가 있습니다.

정리해보면, 서울의 신규 주택을 취득하고, 3년 이내에 대화동아파트를 먼저 과세양도하고,  킨텍스오피스텔은 2027.5.1이후부터~서울 주택 취득일로부터 3년 이내로 양도하면, 서울주택의 취득세 중과를 피하고, 킨텍스오피스텔 양도세 비과세를 받을 수가 있습니다. 

.......감사합니다.......