정부는 지난 4년 간 유예해 오던, 다주택자에 대한 양도세 중과 배제를 이번 2026년 5월 9일에 만료가 되면 더 이상 재연장을 하지 않는다고 합니다. 

이 양도세 중과 부활에 대해서 많은 분들이 궁금해 하시고, 문의전화를 주셔서, 오늘은 여기에 대해 얘기해볼까 합니다.

이 양도세 중과 규정은 세법 중에서 아주 복잡하고, 헷갈리는 규정이고, 가장 까다롭다고 느끼는 부분입니다.  오늘은 핵심 내용만 설명합니다.

■  [1단계] 양도세 중과세는 조정지역의 주택을 팔 때에만 문제가  됩니다.

양도세 중과세는 다주택자들이 주택을 양도할 때, 양도차익의 크기에 따라 누진세율로 부과되는 기본세율( 6%~45%)에 2주택자가 양도하면 20%, 3주택자가 양도하면, 30%를 가산하여 부과합니다.

그런데, 모든 다주택자에게 부과되는 것이 아니라, 다주택을 소유한 자가 조정지역의 주택을 양도할 때 부과하는 것입니다. 

예를 들어 고양시에 2주택을 소유하고, 서울에 1주택을 소유한 3주택자가 고양시의 주택을 양도하면, 비조정지역의 주택을 양도하는 것이므로 중과를 하지 않습니다. 하지만, 서울의 주택을 양도한다고 하면 3주택자가 조정지역의 주택을 양도하므로 양도세 중과를 받게됩니다.

즉 서울 주택을 양도할 때 양도차익(양도세 과세표준)이 4억이 발생했다고 하면 양도세율은 40% 구간입니다, 그리고 3주택자 중과세율 30%를 더하면 70%를 양도세로 내야하고, 여기에 지방세 10%를 추가하면 합해서 77%의 중과세를 내게됩니다.

양도차익이 12억이라고 하면 45% 양도세율 구간이고, 30%의 중과세율을 더하면 75%입니다. 그리고 지방세 10%를 더하면 최고세율 82.5%란 말이 여기서 나오게 됩니다.

주택 100채를 소유하더라도 비조정지역의 주택을 양도하면 양도세 중과세를 받지 않습니다.  오로지 조정지역의 주택을 양도할 때만, 양도세 중과 문제가 발생한다는 것을 꼭 기억하시기 바랍니다.

현재 조정지역으로 지정된 지역은 서울 전지역과 경기도의 12개 지역입니다. 

서울: 서울 전역(25개 자치구)

경기: 과천시, 광명시, 성남시(분당구·수정구·중원구), 수원시(영통구·장안구·팔달구), 안양시(동안구), 용인시(수지구), 의왕시, 하남시

■  [2단계] 세대 전체 보유주택 중, 중과대상 주택수를 계산해서  2주택이면 20%, 3주택이상이면 30%를 가산한다.

양도세 중과 주택수는 본인 뿐만아니라, 세대 전체의 주택수를 계산합니다.

중과주택수의 계산법

① 수도권, 광역시, 세종시에 소재하는 모든 주택 (경기도의 읍.면지역, 광역시의 군지역, 세종시의 읍.면지역은 제외)

② 기타지역에서는 3억원 초과 주택

다음의 주택은 중과 주택수에 포함안될 것 같은데, 모두 포함되는 것입니다

♣♣ 입주권, 분양권(21.1.1이후 취득), 주거용오피스텔, 공동상속주택(다수지분자), 등록임대주택, 소형신축+준공후미분양주택(기간내 취득한)

<<주의 1>> 임대주택은 다른 주택을 양도할 때 중과 판단 주택수 계산에 포함됩니다.(물론 기타지역 3억이하는 제외). 양도세 비과세 판단에서는 임대주택을 주택수에서 제외하니... 중과 주택수에서도 제외된다고 쉽게 생각할 수 있지만 그렇지 않습니다.  참고로 임대주택(주임사)은 그 자체를 양도할 때는 일정요건을 충족하면 중과를 하지 않습니다.(아래설명: 3주택이상 중과제외 주택)

<<주의 2>> 입주권과 분양권(21.1.1 이후 취득한 것)도 주택수에 포함될 수 있습니다. 다만, 기타지역의 3억원 이하이면 제외되는데, 기준시가가 별도 고시되지 않기때문에 3억원 초과 여부는 입주권은 종전 부동산의 감정가액, 분양권은 옵션 금액을 제외한 분양계약서상 공급가액이 기준이 됩니다.

<<주의 3>> 상속주택은 포함됩니다. 공동상속주택의 다수지분자도 포함됩니다.(단, 공동상속주택의 소수지분은 주택수 계산시 제외됨.) 

이렇게해서, 중과대상 주택수가 몇 개인지 파악이 되고, 2주택이면 20%. 3주택이상이면 30%를 가산합니다.

■  [3단계] 조정지역의 주택을 양도해도 중과하지 않는 주택이 있다

[2단계] 까지 계산하면, 본인이 3주택 중과세율 대상 인지, 2주택 중과세율 대상 인지 결정이 되지만,  아직 끝난 것은 아닙니다. 양도하는 주택의 상태에 따라, 조정지역의 주택을 양도하더라도, 아래의 주택은 아예 중과를 하지 않습니다. (중과제외 주택이라고 합니다.) 

● 3주택이상 보유자의 중과제외 주택 : 기타지역 3억원 이하 주택(지방 저가주택), 소득세법상 장기임대주택, 조특법상 감면주택, 선순위상속주택(5년이내 양도시), 그외 문화재주택, 장기어린이집, 조정지역 지정전 계약주택, 소형신축+준공후미분양주택, 중과제외 주택외 1주택, 저당권 실행으로 취득한 주택  중과한시적유예주택(26.5.9까지)등은 그 주택 자체를 양도할 때 조정지역 주택일지라도 중과가 제외됩니다.

<<주의 1>>  중과제외 주택외 1주택의 의미:  

예1)... 일반주택(조정지역)+장기임대주택1채, 이렇게 2주택 상태에서 일반주택을 양도하면 2주택 중과가 될 것 같지만, 장기임대주택이 중과제외 주택이고, 나머지 1주택 상태이므로 중과제외 됨.   

예2)...일반주택(조정지역)+상속주택(상속받고 5년이내 주택)의 경우도 마찬가지로 일반주택 양도시 중과 제외한다. 

● 2주택 상태에서 제외되는 주택 : 위에서 먼저 언급한 것(3주택이상자 제외주택 모두 포함되고), 기준시가 1억이하 소형주택, 부득이한 사유로 취득한 다른 시.군 주택, 부득이한 사유로 취득한 수도권밖 소재 주택, 조정지역 지정전 계약주택, 소형신축+준공후미분양주택, 중과제외 주택외 1주택, 소송중인 주택,  중과 한시적유예주택(26.5.9까지) 등이다. (일시적2주택의 종전주택, 혼인합가주택, 노부모봉양합가주택, 상속특례 일반주택, 거주주택비과세의 거주주택 등 비과세 특례주택의 경우는 세법상 애매한 조문으로 추가 해석 정비가 필요.) 

<<주의 1>>  공동상속주택의 소수지분 양도는 언제나 중과에서 제외됩니다. 동일세대 상속, 선순위 소수지분, 후순위 소수지분, 소수지분 여러채 소유 등등과 상관없이 모두 중과하지 않습니다

<<주의 1>>  기준시가1억 이하 소형주택은 조심할 필요가 있다. 만일 일반주택+소형주택... 이렇게 (모두 수도권 조정지역,) 2주택을 소유한 경우에 소형주택을 먼저 팔면 중과제외지만, 일반주택을 먼저 팔면 양도세 중과이다. 

이상의 주택은 다주택자가 조정지역에서 양도하더라도 아예 중과를 하지 않습니다. 

이상의 설명을 순서대로 정리하면,

①단계 : 먼저 조정지역의 주택을 양도하는가???

②단계 : 세대 전체가 보유한 주택 중에서, 자신의 중과대상 주택수를 계산해서, 2주택이면 20%, 3주택이상이면 30%를 가산한다. 

③단계 : 그런데, 그 주택이 중과제외 주택(=중과배제 주택)이라면 아예 중과를 하지 않는다.

■  양도세 중과세로 주택을 양도하면, 장기보유특별공제도 받을 수가 없다.

 비조정지역의 주택을 양도하면, 비과세를 못받는 경우라고 하더라도, 보유기간 년수에 2%씩 최대 15년간 30%의 장기보유특별공제는 받을 수가 있는데, 조정지역의 주택을 양도하게되어 최종적으로 양도세 중과를 받게되면, 최대 30%까지 받을 수 있는 장기보유특별공제까지 받을 수가 없습니다. 이중으로 손해를 보게됩니다.  

※ 고양시는 조정지역이 아니니, 고양시의 주택을 양도하면 양도세 중과는 없습니다.

※ 서두에서 얘기했지만, 부동산 세법 중에서 가장 까다롭고, 헷갈리는 부분이 양도세 중과 part입니다.  다주택자가 조정지역의 주택을 양도하는 경우에는 반드시 세무전문가와 상담하셔야 할 듯합니다.