서울 집값을 잡겠다고, 대통령은 연일 부동산에 대해 언급을 하고 있습니다. 그리고 조정지역의 양도세 중과 유예는 올해 5월9일에 종료하는 것으로 결론이 났습니다. 이제 다주택자가 서울 등 조정지역의 주택을 양도하고, 양도세 중과세가 적용되는 경우라면 경우에 따라서는 엄청난 양도세를 납부할 수도 있게 되었습니다.

양도세 중과에 대한 실제 사례를 며칠 전에 상담할 기회가 있었습니다. 

이 분은 "힐스테이트일산" 오피스텔을 포함하여, 서울아파트와 김포의 아파트까지 총 3주택을 소유하신 분입니다.  

1) 서울아파트: 8년 장기임대주택 등록, 자동말소 2027.12월

2) 힐스테이트일산 오피: 8년 장기임대주택등록, 2027년 4월 의무임대기간 종료

3) 김포아파트: 전세 임대중, 

3주택 중에서 2개는 임대주택을 등록한 상태입니다. 상담자는 힐스테이트는 보유하고, 서울아파트와 김포아파트는 모두 양도하고자 합니다.

[서울 아파트를 먼저 양도하면]

서울아파트는 8년 임대주택 등록 상태인데, 의무임대기간 만료가 되는 27년 12월이면 자동말소가 되고, 그 이후에 양도가 가능합니다. 그런데, 자동말소가 되고 서울아파트를 먼저 양도한다면, 조정지역에 주택을 양도하는 것이 되고, 다주택자이므로, 중과대상 주택수를 계산해서, 3주택자이면, 30% 중과, 2주택자라면 20% 중과세을 부담해야합니다.

양도세 중과 대상 주택수 판단에 대해서는 앞에 설명한 글이 있으므로 다시 한번 참고 부탁드립니다.==▶ http://olleh.dodocat.com/archive/3020/181

상담자의 중과세 부담에 대해서 자세히 알아보겠습니다.

중과 판단의 프로세서대로 확인해보면

①단계 : 양도주택이 조정지역에 속하는가?.....서울주택이므로 조정지역.

②단계 : 세대 전체 주택 중에서, 다음에 해당되는 주택의 갯수가 중과 대상 주택수 입니다.

     ㉠ 수도권, 광역시, 세종시에 소재하는 모든 주택(군,읍,면은 제외)

     ㉡ 기타지역에서는 3억원 초과 주택

   소유하고 있는 3개의 주택이 모두  ㉠에 해당하여, 중과대상 주택수는 3개입니다.  즉 3주택 중과이므로 중과세율 30%를 가산하게 됩니다.

③단계 : 그런데 양도하는 서울주택이 3주택이상 중과 제외 주택에 해당한다면, 중과 적용을 피할 수 있습니다.

    서울주택은 장기임대주택에 등록했는데, 등록 말소 후에 양도하면, 중과 제외 주택이 될 수도 있습니다. 그런데, 일정 요건을 충족해야합니다. 

상담자는 위의 조건을 모두 충족하여 서울아파트는 자동말소 후, 언제 양도해도 양도세 중과에서 제외됩니다.

살펴본 바와 같이 서울아파트를 양도하면, 3주택 상태의 양도이지만, 소득세법상 장기임대주택이므로 중과 제외 주택에 해당되어 양도세 중과를 피하고 기본세율로 양도세를 납부하면 되고, 8년 동안 임대등록을 하고 자동말소 되었으므로 장기보유특별공제 50%(임대주택 등록한 기간동안에 대해서만)까지 받을 수가 있습니다.

서울아파트를 양도하고 나면, 김포아파트와 힐스테이트일산(8년 임대등록 주택) 2주택 상태가 됩니다. 힐스는 보유하기로 하였으므로, 김포아파트를 양도하면 양도세는 어떻게 될까요?

임대등록주택은 비과세를 판단할 때 주택수에서 제외됩니다. 힐스테이트를 제외하면, 김포아파트 1개 주택만 남으므로 비과세 양도가 가능합니다. 이것을 "거주주택비과세"라고 합니다.  따라서 김포아파트는 언제 양도해도 비과세일까요? 

그렇지 않습니다. 앞서 자동말소된 서울아파트가 있습니다. 자동말소(자진말소)된 주택이 있으면 말소 후 5년이내에 거주주택을 양도해야 비과세를 받습니다. 말소된 주택을 먼저 팔아서 현재 소유하고 있지 않아도 5년의 기간은 적용됩니다.

따라서 2027년12월에 자동말소가 되면, 김포아파트는 2032년 12월까지 양도해야 거주주택 비과세를 받습니다.

[김포 아파트를 먼저 양도하면]

이번에는 김포아파트를 먼저 양도하고, 서울아파트를 양도하면 어떻게 될까요?

김포아파트를 제외한 나머지 2개 주택이 임대주택 등록을 했으므로, 주택수에서 제외됩니다. 따라서 김포아파트는 거주주택비과세를 받을 수가 있습니다. 

2027년 12월에 서울아파트가 자동말소가 되는데, 그 이후에 김포아파트를 양도한다면, 2027.12월 자동말소일로부터 5년 이내 2032년 12월까지 김포아파트를 양도해야 비과세가 가능합니다. 

김포아파트를 먼저 거주주택비과세로 양도하고 나면 서울아파트와 힐스테이트(임대주택), 2개 주택이 남습니다. 힐스는 임대주택이므로 주택수에서 제외되는데, 그러면 1주택 상태인 서울아파트를 양도하면 거주주택비과세로 양도세가 비과세가 될까요??? ....비과세는 가능한데, 전체 양도차익에 대해서 비과세를 받지는 못하고, 김포아파트를 양도한 시점 이후의 양도차익에 대해서만 비과세를 받습니다. 

김포아파트를 양도한 시점 이전의 양도차익에 대해서는 계산이 좀 복잡합니다. 그 계산방법은 앞의 글에 자세히 설명했으니 참고 바랍니다.==▶▶http://olleh.dodocat.com/archive/3020/154

상담자의 마지막 질문은  서울과 김포의 아파트를 양도한 후에, 힐스테이트(8년 임대주택)를 보유한 상태에서, 다른 주택을 취득하여 거주하다가 그 주택을 다시 양도하면, 그 주택의 양도세는 어떻게 되는가???

다시말해.... 힐스테이트(임대주택) + A주택 취득 ==▶ A주택 양도하면 A주택은 거주주택비과세를 받을 수가 있을까요??? 

네 !!! 양도차익 전체에 대해서 비과세를 받을 수가 있습니다. 과거에는 거주주택비과세는 평생에 1번만 받을 수가 있었지만, 세법이 개정되어 이제는 거주주택비과세가 가능합니다. 다만, 반드시 2년 거주를 하고 양도해야합니다.

정리하면...

서울아파트를 먼저 양도하든, 김포아파트를 먼저 양도하든... 서울아파트는 양도세 중과에서 제외되고,  김포아파트는 2032.12월까지 양도하기만 하면 비과세를 적용받습니다.

서울 아파트는 언제 양도해도 중과세를 피할 뿐만아니라, 보유기간에 대하여 장기보유특별공제까지 적용받습니다. 

다주택자가 조정지역의 주택을 양도할 때, 양도세 중과인지 아닌지.. 중과이면 20%인지, 30%인지를  개인이 판단하기는 대단히 어려운 문제입니다. 양도하기 전에 반드시 세무 전문가와 상담 후 진행하시기 바랍니다.

.... 감사합니다 ....