앞의 글에서 올려드린 종부세의 계산구조 사진입니다. 앞으로 몇 차례에 걸쳐 세부적인 내용을 보겠습니다.

이번 글에서는  위의 파란색 박스의 내용에 대해 설명합니다.

공시가격은 아파트와 단독주택은 "부동산공시가격알리미" 사이트에서, 오피스텔은 "홈택스"에서, 확인이 가능합니다.

2026년  킨텍스아파트의 공시가격은 대체로 약 7.5억 내외,  킨텍스오피스텔의 기준시가는 5억 내외입니다.

■  1세대 1주택자의 정의

​종부세의 1세대1주택의 범위는 양도세와는 완전히 다르다. 종부세의 1세대1주택자는 "세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 거주자"로 정의한다.

■  종부세 1주택자 판정시 주택수 산정방법

 종부세는 재산세 과세대상 주택에 부과되므로, 재산세가 부과되지 않는 입주권과 분양권을 소유해도, 재산세 부과대상이 아니므로 1세대1주택에 해당된다. 

■  종부세의 1세대1주택자에게는  12억 공제 + 세액 공제 혜택이 있다.

1세대1주택자는 2주택 이상을 소유한 세대보다 혜택이 있습니다.  공제금액이 9억원에서 12억으로 올라가고, 세액공제(장기보유공제와 고령자공제)를 최대 80%까지 받을 수 있습니다. 

1세대1주택자가 만 67세이고, 주택을 보유한 기간이 10년이라면, 고령자공제 30%, 장기보유 공제 40% 합해서 70%를 공제 받을 수가 있으니, 정말로 큰 혜택입니다.

■  부부 공동명의 1주택자에 대한 특례

원칙적으로 부부 공동명의 1주택은 각자가 1주택을 소유한 것으로 보아 종부세에서 규정하고 있는 1세대 1주택자에 해당하지 않는다. 따라서 12억 공제와 세액공제를 적용 받을 수 없습니다. 하지만 정부는 부부 공동명의가 증가하고 있는 사회적 흐름을 반영하여 부부 공동명의 1주택에 대해서도 부부 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 것으로 보아 공제금액 12원과 세액공제를 적용받도록 특례 규정을 21년도 부터 신설했습니다.

만일 부부가 공동으로 1주택을 소유한다면, 각자의 지분에 따른 공시가격에서 각각 9억원을 공제받을 수도 있고, 부부 중 1인이 1주택을 소유한 것으로 보아 공제금액 12억원과 세액공제를 같이 적용받을 수도 있으니, 유리한 방식을 선택하여 적용받으면 됩니다.

예를들어, 1주택을 공동으로 5:5로 소유하고 있고, 공시가격이 16억이라고 하면,  각각 8억이므로 개인별로 9억씩 공제하고 과세하는 방식을 선택하면 종부세 대상이 안됩니다. 그런데, 1주택을 소유한 것으로 하여 12억원을 공제하고 세액공제를 적용받으면 종부세가 부과됩니다.

그런데, 1주택을 부부공동으로 5:5로 소유하고 있고, 공시가격이 30억이라고 하면, 각각 15억이므로 개인별 과세방식을 선택해도 9억원을 초과하는 6억원에 대해서 각각 종부세가 부과됩니다. 그런데, 1주택자 과세방식을 선택하고 장기로 보유하고 고령자라면, 최대 80% 세액공제를 받을 수가 있으므로 세금이 많이 줄어들 수가 있습니다. 

정리하면, 부부 공동으로 주택을 소유한 경우, 공시가격이 18억이하라면 개인별 과세방식을 선택하면 종부세가 없으며, 18억원을 초과한다면, 2개의 방식을 계산해서 세금액을 비교해보고  적게 나오는 방식을 선택하면 됩니다.

■  일시적2주택 등 ...1주택으로 보는 특례

  위에서 보았듯이 1주택자에게는 혜택이 있습니다. 즉 공제금액이 12억으로 올라가고 + 세액공제를 받을 수가 있습니다.

그런데 어쩔수 없이 2주택을 소유하게 된 경우도 있으며, 이때에는 1주택으로 보는 특례규정이 있습니다. 

① 일시적2주택 요건을 충족하는 신규주택(종전주택 3년이내 양도 조건)

② 상속주택 (상속개시일로부터 5년이내 까지만)

③ 지방저가주택 (공시가격 4억이하)

④ 인구감소지역 주택 (공시가격 4억이하)

⑤ 비수도권 준공후 미분양주택 (85㎡이하 ,취득가 6억이하)

◆ 특례주택을 소유한 자가 1주택 과세방식(12억 공제+세액공제)을 적용받으려면 일반주택과 특례주택의 소유자가 동일해야합니다. 즉 2개 주택이 모두 한사람 명의로 되어 있어야합니다.

◆ 특례를 적용받아 1주택으로 보더라도 가액은 합산합니다. 예를 들어 힐스테이트일산(기준시가 5억)을 소유한 상태에서 원시티아파트(기준시가7.5억)를 매수하면 3년간은 일시적2주택으로 1주택자 과세방식을 적용하여 12억 공제 + 세액공제를 신청할 수 있지만, 공시가격은 힐스테이트와 원시티아파트 2개를 합산하여 12.5억이고, 공제금액은 12억이니 0.5억에 대해서 종부세를 계산합니다. 

차후에 일시적2주택 기간인 3년이내 양도하지 못하면 그 후부터는 2주택자가 되어 9억을 공제하고 3.5억에 대해 종부세를 부과할 뿐만아니라, 3년간 1주택으로 간주하여 종부세를 적게 냈으니, 그 차액을 추징하고, 차액의 이자상당액도 부과합니다. 

■  합산배제 임대주택은 혜택이 아주 크다, 하지만 요건을 충족해야한다.

지자체와 세무서에 임대주택으로 등록하여 일정요건을 충족한 주택(이하 '합산배제 임대주택')은 주택수에서도 제외되고 아예 가액에서도 제외하니 없는 주택과 마찬가지로 굉장히 큰 혜택입니다.

그러나 일정요건을 충족한 임대주택만 해당됩니다.

[예제] 서울에 3주택을 보유한 A씨는 1세대1주택자일까?  또, 종부세 주택수와 과세표준은 얼마일까요?

A씨

① 킨텍스에 거주중인 아파트 .....공시가격 7.5억

② 임대주택에 등록한 일산더샵 오피스텔 ..... 2019년 취득, 기준시가 5억

③ 1년전에 신규주택 취득, 배우자와 5:5 지분 ..... 공시가격의 50% = 7억 (배우자 B씨와 공동명의)

[답] 

2주택자, 공시가격 합산= 14.5억, 따라서 공제금액은 9억...... 과세표준은 5.5억

......감사합니다.....