오늘 설명하는 내용은 종부세 계산 과정 중에서 "공정시장가액비율" 과 "세율"에 대해서 설명합니다.

■  정부는 공정시장가액비율로 종부세를 줄였다, 늘였다 할 수 있습니다. 

종부세는 정부의 정책에 따라서, 부과하는 세금액이 고무줄처럼 늘었다 줄었다 합니다.  문재인 정부 시절에 다주택자에게 수천만원이 부과되던 것이 윤석열 정부에서는 수백만원대로 확 줄어들었습니다.

정부는 "공정시장가액비율"을 선택하여 종부세 부과 금액을 쉽게 변동시킬 수 있습니다. 

"공정시장가액비율"이란 공시가격을 합산하고 공제금을 제하고 나온 금액에서, 다시한번 감액비율을 적용하여 과세표준을 줄여주는 것입니다.  작년은 60%였고, 올해도 동일하게 적용한다고 하는데 지켜볼 일입니다. 

만일 킨텍스포레나 아파트1채(공시가격 7억)와 서울 아파트 1채(공시가격15억)를 가진 분이라면, 공시가격의 합산가액은 22억이고, 공제금액을 9억을 제하면 13억이 되는데, 여기에 올해 공정시장가액 비율이 60%로 정해진다면 과세표준은 13억 X 60%는 7.8억이 됩니다. 만일 올해 공정시장가액비율을 80%로 올린다면 과세표준은 13억X80%는 10.4억이 됩니다 

■  종부세율

세율을 적용할 때, 종부세는 누진세율이므로, 과세표준이 높아지면 세율이 높아지는 구조입니다. 그리고 주택수가 2주택이하이면 기본세율...그리고 3주택이상이면 중과세율을 적용합니다. 

따라서 나의 주택수가 몇 채인가는 아주 중요하고, 주택수를 계산할 때 주택수에서 제외되는 주택이 있으니, 잘 파악해서 9월1일~9월15일 사이에 주택수 제외 신청을 해주어야 세금을 적게 부과받을 수 있습니다.

특이한 것은 위의 세율표를 보시면, 3주택이상을 소유하여 중과세율 적용대상자라 할 지라도 과세표준 12억 이하까지는 기본세율 대상자와 동일하게 적용된다는 것이다. 

■  세율을 적용하는 방법

● 주택수 판정

위에서 보듯이 종부세의 세율은 주택수에 따라 결정됩니다. 그리고 인별과세이므로 주택수는 본인 소유의 주택수만 계산합니다. 부부나 동일세대원이라고 할 지라도 합산하지 않습니다. 예를 들어 남편 단독명의 주택2채, 부부 공동명의 1채를 가지고 있다고 하면, 세대의 주택수는 3채이지만, 개인별로 판정하면 남편은 3주택, 부인은 1주택으로 계산합니다. 그래서 남편은 중과세율, 부인은 기본세율을 적용하게 됩니다.

● 세율 적용시 주택수에서 제외되는 주택

다주택자가 일정 요건을 갖춘 상속주택, 무허가주택의 부속토지, 소형신축주택 및 준공후 미분양주택은 세율 적용시 주택수에서 제외한다.

◆ 상속주택을 주택수에서 제외하는 경우

  그래서

① 1주택자가 + 상속주택을 받으면...1세대 1주택자 과세방식을 적용

②  2주택자 이상자가 + 상속주택을 받으면...상속주택을 주택수에서 제외하고 나머지 주택수에 종부세율 적용

◆ 소형신축 및 준공후 미분양 주택을 주택수에서 제외하는 경우

 2024.01.10. ~ 2027.12.31. 중에 신축된 60㎡ 이하 소형주택과 지방미분양 주택을 분양받으면 종합부동산세 세율 적용시 주택수 계산에서 제외된다. 그렇다고 해도 주택수에서만 제외될 뿐, 가액은 합산된다.

정리하면 공제금액을 초과한 금액을 구하고, 여기에 공정시장가액비율을 곱하면 과세표준이 나오고, 과세표준에 세율을 곱하면 종합부동산세액이 산출됩니다. 그런데 이 금액을 그대로 부과하는 것은 아니고, 몇 가지 과정을 더 거쳐서 부과금액을 확정하게 됩니다.(다음회에 설명함)

.......감사합니다.....