조정지역 다주택자에 대한 양도세 중과 유예기간이 26년 5월9일로 종료한다고 정부는 발표했고, 그 전에 토지거래허가 신청 접수만 하면 중과를 하지 않겠다고 합니다.  

문제는 그 다음입니다. 5월9일 이후에는 양도세가 중과되는데,  양도세율이 어마어마합니다. 최고세율이 82.5% 입니다. 양도차익이 10억을 초과하고 3주택자라면 8억2,500만원을 세금으로 내야하는데, 아마도 매물이 모두 잠기는 것은 불을 보듯 뻔한 상황입니다.

이런 상황을 정부는 너무나 잘 알고 있고, 그래서 대통령께서는 여러번에 걸쳐 매물 출회를 유도하기 위한 발언을 했습니다. 그동안 나온 얘기는...비거주 1주택자에 대한 혜택축소, 주택임대사업자 양도세 중과배제 기간 단축, 등입니다.

오늘은 비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제(이하 "장특공제") 축소에 대해서 알아봅니다. 

장특공 축소는 지금 서울시장 선거에서도 이슈가 되고 있는 것입니다.

대통령은 몇 차례 걸쳐 "거주하지도 않은 주택에 대해서 장기보유특별공제를 그렇게 과도하게 하는 것이 적절한가"입니다.  그외 구체적인 개정 내용은 정부에서도 아직 내놓지 않고 있습니다. 아마도 6.3 지방선거 이후에 보유세 개정과 함께 구체적 안이 나올 수 있을 것으로 예상합니다.

장기보유특별공제라는 것은 부동산을 오래 보유한 경우에 물가 상승분을 반영하여, 개인의 자산 가치를 보전해 준다는 개념입니다. 

그리고 1세대1주택에 대해서 비과세를 해주는 것은 이사를 할 경우, 최소한 비슷한 가격대의 주택으로 이사를 갈 수 있게끔 한다는 목적이 있는 것이죠.

이번에 대통령의 장특공제 축소가 정확히 [표1], [표2] 모두를 의미하는지는 확실하지 않지만, 아마도[표1]이 아니라, [표2] 의 경우에 고가주택의 장특공제를  80%까지 해준다고 하니... “거주도 안 하면서 오래 보유했다는 이유만으로 세금을 깎아주는 건 비정상이고, 부당하다”고 언급하면서 1주택자 양도세의 핵심 혜택인 장기보유특별공제(장특공제) 축소·폐지 가능성이 큰 이슈로 등장한 것입니다. 

거주는 하지않고 보유만 하는 1주택자의 장특공제는 [표2]의 12억 초과 고가주택자를 의미하는 것 같습니다. 

1세대1주택자는 원래 비과세인데, 매매가 12억을 초과하는 주택을 매매하면 12억 초과부분의 양도차익에 대해 최대 80% 장특공제를 해줍니다. 대통령이나 정책담당자의 얘기는 거주 + 보유에 대해 80%의 장특공제가 과하다는 의미입니다.

일부 의원들이 법안도 발의했지만, 요즘 청와대 정책실장의 표현을 보면 거주의 장특공제는 인정하되, 보유의 장특공제는 축소 내지 폐지를 하는 쪽이 되지 않을까 예상해 봅니다. 아마도 6.3 지방선거가 끝나면 본격적으로 개정안에 대한 논의가 벌어질 것으로 예상합니다.

어쨌거나, 1세대 1주택자의 장특공제에 대해 손질을 한다면, 양도차익이 10억이하의 주택보다는 양도차익이 20억, 30억에 달하는 고가주택이 주로 크게 영향을 받을 것입니다.

이해를 돕기 위해서 실제 계산 시물레이션을 통해   킨텍스아파트와 강남 아파트의   비과세를 받는 12억 초과 고가 1주택자의 장특공제 금액을 비교해보겠습니다. 

시물레이션은 장특공제에 대해 보유에 대해서는 하지않고, 거주에 대해서만 최대 10년에 40%까지 해주는 것으로 가정했습니다. 

한줄 정리

비거주 1주택자에게 장기보유특별공제를 축소하더라도, 킨텍스에  1채 정도 소유하다가 양도하는 것은 큰 문제가 되지 않을 것으로 예상.

........ 감사합니다.........