"올레킨텍스"는  세법을 전문적으로 연구하는 중개사입니다 ^^ 

오피스텔 유권해석 멘붕 !!! 

지금와서 이런 상담을 하면 어쩌라고요 !!!

작년 11.2일에 기습적인 유권해석으로 많은 분들에게 실망과 분통을 안기더니 다시한번, 오피스텔을 소유한 여러 

사람들을 잠 못들게 하고있습니다.

이미 알고 있는 분들도 계시겠지만, 많은 분들이 모르고 있을 것입니다.

국세청에서 몇 달 전(작년 10월 경 )부터 양도세와 주택임대사업자 세제혜택과 관련하여 오피스텔에 대하여 

지금까지와는 완전히 다르게, 오피스텔 소유자들에게 굉장히 불리한 상담을 하고 있습니다. 

오피스텔을 최초 분양받았거나 분양권을 전매 취득한 경우, 즉 오피스텔을 분양권으로 취득한 경우만 해당될 듯합니다. 

일단 등기된 오피스텔을 취득한 경우는 대부분 해당이 안되는 것으로 판단합니다.

분양권으로 취득한 오피스텔을 비과세로 알고 이미 양도한 분들 중에도 안심 못하는 분들이 있을 수 있습니다.

(아마도 아무런 영향이 없는 분들이 대다수일 것입니다만....)

발단은 작년 9월에 발표한 유권 해석부터입니다.

소득세법 88조 10의 내용이 무엇인지 보아야합니다.  

여기서 오피스텔 분양권은 소득세법 제 88조 10항 “주택을 공급받는 자로 선정된 지위”에 

포함시키지 않겠다고 해석한 것입니다.(즉 “주택 분양권”이 아니다)

하지만, 국세청은 여태까지 일관되게 양도세와 주택임대사업자등록의 세제 혜택과 관련하여 

오피스텔 분양권을 아파트 분양권과 동일하게 “주택을 공급받는 자로 선정된 지위”로 인정하는 상담을 해왔습니다. 

그리고 수많은 오피스텔 소유자와 세무사님들까지도 국세청의 확인을 받아 비과세로 알고 양도를 했구요.

그런데 작년 9월에 유권해석이 나오고나서 국세청에서는   지금까지와는 완전히 반대로 “주택을 공급받는 자로 선정된 지위”에 해당하지 않는다고 상담을 하고 있습니다.

그 이후로 같은 취지의 유권해석을 연이어서 발표합니다.(아래 박스의 내용)

사실 이런 해석은 세율상으로만 보면 납세자에게 유리한 해석입니다. 

아파트 분양권은 단기양도 세율이 70%, 60%이지만 오피스텔 분양권은 50%, 40%가 되며,

중과주택수에도 포함되지 않는다는 내용이니까요.

문제는 나중에 다른 곳에서 발생합니다. 즉 오피스텔을 준공 후 취득했을 때, 

양도소득세와 주택임대사업자 세제혜택 등에서 지금까지와는 다르게 납세자들이 크게 불리한 상황에 놓이게 됩니다.

그리고 올해 1월 27일에 다시한번 오피스텔 분양권은 “주택을 취득할 수 있는 권리”가 아니라는 유권해석을 합니다. 

이렇게 되면 어떤일이 발생할까요 ? 

오피스텔 분양권은 “주택을 취득할 수 있는 권리가 아니다. 즉 주택 분양권이 아니다”라고 해석하는 순간, 

그 파장은 엄청나게 커지게되죠~

오피스텔 분양권을 아파트 분양권과 동일하게 “주택을 취득할 수 있는 권리“로 인정한다면,  

오피스텔 분양권 취득 ==▶법률개정 ==▶오피스텔 (준공후)잔금납부 일 때....  

분양권 취득일을 기준으로 개정 법률을 적용하므로, 종전의 규정을 적용받아서 타격이 없습니다.

하지만, 오피스텔 분양권은 “주택 분양권“이 아니다 라고 해석하는 순간부터 오피스텔에 적용하는

세법의 기준일은 잔금납부일(취득일)을 기준으로 하게되고, 강화된 새 법률의 규정을 적용받게 됩니다.

이제 오피스텔 분양권을 취득한 날짜는 의미가 없고 잔금납부일이 세법 적용의 기준이 되는 것이죠.

킨텍스 지역의 오피스텔 소유자 분들이 이번의 유권해석 변경으로 영향을 받는 분들이 많습니다.

킨텍스 오피스텔 분양이 대부분 2017년 8.2대책 전에 있었고, 그 이후에 각종 부동산대책이 쏟아졌고, 그리고 2019년도 부터

입주가 이루어져서 최초 분양자와 전매 취득자 들 중에 많은 분들이 영향을 받을 듯합니다.

아래에는, 세제에 어떤 변화가 있을 지 나름대로 정리해 보았습니다. 제가 미처 알지 못하는 내용이 더 있을 수 있습니다.

① 비과세 요건, 2년 거주.

 2017.8.2일 이전에 오피스텔 분양권을 취득한 분들 중에서, 당시 무주택 세대라면 비과세요건이 2년 보유이지만, 이젠 2년을 거주하고 양도해야 비과세가 됩니다. 2년 거주를 안하고 이미 비과세로 양도한 분들도 문제가 될 수가 있습니다.    

② 일시적2주택 비과세 양도기한 단축

  대방디엠시티를 비롯하여 다른 오피스텔에도 큰 영향을 미칠 수 있는 사항입니다. 3년 안에 종전주택을 양도하면 

비과세로 알고 계셨던 분들이 비과세를 못 받고, 졸지에 수억 원의 양도세를 납부할 수도 있습니다. 

이미 비과세로 양도하신 분들도 영향을 받는 분들이 있을 수 있습니다.

③ 종합부동산세 합산 

   주택임대사업자 등록을 하여 작년까지 종부세에 합산되지 않았던 오피스텔 중에서

올해부터 합산되는 세대가 나올 수 있습니다.

여기에 대해서는 이미 위의 2021.11.08일 유권해석에서 합산한다고 발표했습니다.

④ 양도세 중과

  임대주택에 대한 내용으로, 위의 종합부동산세 합산과 비슷한 사항으로, 나중에 임대의무 기간을 채우고 

다주택 상태에서 양도할 때 일반세율이 아니라 중과세율로 내야할 수도 있습니다.

⑤ 거주주택비과세

  영향을 받는 세대가 상대적으로 적을 것입니다.

이렇게 되면, 상대적으로 가장 크게 영향을 받는 킨텍스 단지는 대방디엠시티입니다.

종전주택(대방 취득 전에 소유한 주택)을 대방 취득 후 3년 이내인 2023년 5월 까지 양도하면 

비과세로 알고 있었는데, 양도기한이 1년으로 줄어들어 이미 비과세 기한이 지나버렸습니다.

다른 단지들도 영향을 받게 됩니다. 꿈에그린, 힐스테이트, 일산더샵을 취득한 소유자의 

종전주택 비과세 양도기한은 2년으로 줄어들어서 작년에 모두 종료되는 것입니다.

그리고 킨텍스 오피스텔을 양도할 때 비과세 2년 보유 요건으로 알고 있던 세대는 모두 2년 거주하고 양도해야합니다.

위에서 “수도 있다” 라고 표현한 것은 아직은 국세청에서 명확하게 언제부터

적용하겠다고 발표는 하지 않고 있기 때문입니다. 일선 세무서에서도 업무처리를

어떻게 하고 있는지 확인된 바가 없는 상태입니다.

다만, 유권해석이 저렇게 나왔으므로 국세청 상담직원들은 오피스텔에 대해서는

예전과는 다르게 상담을 하고 있는 상황입니다. 

=============================

지금부터는 순전히 저 개인적은 의견입니다. 참고만 하시기 바랍니다.

1,

국세청에서 저렇게 상담을 한다고 하여, 일선 세무서에서 갑자기, 많게는 수억 원의 양도세를 

추징하는 업무처리를 하는 것도 쉽지 않을 것으로 예상합니다. 

양도세는 아시다시피 국가가 부과를 하는 것이 아니고, 개인이 자발적으로 신고 납부하는 것입니다. 

그리고 국가는 과거 최대 7년까지의 거래에 대해서 과소신고 혹은 무신고에 대해서 추징을 할 수가 있습니다.

이 7년을 양도세 제척기간이라고 하는데 공소시효와 비슷한 개념입니다.

여태까지 국세청이 오피스텔 분양권에 대해서 일관되게 3년 이내 비과세로 안내했고, 지난 수년간 당연히 비과세로 알고 양도한 수많은 사람들에게, 어느날 갑자기 많게는 수억 원의 양도세를 추징한다는 통보를 한다는 것인데, 그것이 과연 현실적으로 가능한 일인지 의문이 듭니다.

2, 

오피스텔은 건축물의 용도상 업무용이고, 분양권 상태에서는 업무용 혹은 주거용으로 사용할지 불분명하므로 

원칙적으로는  “주택을 취득할 수 있는 권리”가 아니라고 하더라도,

준공 직후부터 바로 입주하고, 주택으로 줄곧 사용했다면, 

그것은 처음부터 주택으로 사용하기 위해 분양받았으므로  당연히 아파트 분양권과 동일하게

 “주택을 공급받는 자로 선정된 지위”로 인정받고, 세법의 적용도 동일해야한다고 생각합니다.

3, 

아마도 지금 양도를 하고 비과세로 신고를 한다거나, 무신고 한다고하여, 바로 세무서에서 과세로 신고하라는 통지는 오지않을 듯 합니다.(개인 의견입니다)

현재 국세청의 상담보다 더 중요한 것은, 상위 기관인 기획재정부가 언제, 어떻게 공식적으로 해석해서 발표를 하느냐에 달려 있다고 생각합니다.

일례로, 작년 11월2일의 기재부 해석이 있기 전까지는 "3주택자의 최종1주택 기산일"에 관하여 의견이 분분했지만, 결국 기재부의 발표로 일단락된 적이 있습니다. 그때 소급적용을 하지 않고, 기재부 발표일을 기준으로 비과세 혹은 과세가 결정되었습니다.

따라서 이번 건도 기재부 해석 발표 전까지만 양도한다면, 비과세가 인정될 가능성이 높다고 생각합니다.( 제 개인 의견입니다)

============================= 

그동안 부동산 관련하여 많은 세법 개정이 있었고, 땜질식으로 하다 보니, 복잡한 세법을 일반인들이 이해하기도 힘들고, 

고양세무서는 아예 상담을 안해주고, 국세청 직원도 갈팡질팡, 기획재정부는 세금 걷기에만 골몰하고,

 이래저래 국민들만 피곤하고, 피해를 보는 사례가 나오고 있습니다. 

하지만, 내 재산을 지키기 위해서는 가장 안전한 길을 선택해야하고, 그러기위해서는

세법의 내용을 잘 이해하고, 필요하면 전문가의 도움을 받아서, 자신의 경우에 가장 알맞은 대처 방안을 

미리 강구하는 수밖에는 다른 방법이 없습니다.

감사합니다.

올레킨텍스 부동산

대표 박상하           010-4308-4598