새 정부는 출범과 동시에 가장 먼저 소득세법의 시행령을 개정했습니다.

그동안 시행된 부동산 세법 문제의 심각성을 인식하고 ,국회에서 법 개정이 필요없는, 대통령령을 먼저 고침으로서 부동산 문제를 풀려는 의지를 보여주었습니다.

시행령 개정의 내용은 3가지로서 복잡하고 어려운 내용은 아닙니다. 하지만 그에 따라 실제로 실무에서는 어떻게 적용되는지에 대해서는 추가적인 이해가 필요합니다. 

개정 내용을 보실려면 ==▶ http://olleh.dodocat.com/archive/3020/97

■ 지방세법도 빨리 개정되어 취득세 중과도 개선되어야...

이번 개정으로 조정지역==▶조정지역으로 이사가는 경우에 종전주택 양도기한이 1년에서 2년이내 양도로 완화되었습니다.

그리고 전에는 전세대원이 1년이내 입주까지 해야되지만, 이제는 2년이내에 양도만 하면 비과세 받을 수가 있습니다.

그.런.데.... 이번에 취득세는 언급이 없습니다. 

2020년 8.12일에 지방세법이 개정되어 취득세 중과규정이 신설되었고, 이번에 취득세는 완화되지 않아서, 여전히 조정지역에서 조정지역으로 이사를 갈 경우에 1년이 지나서 양도하면, 취득세 8%의 중과를 받습니다.

신규주택을 취득하고 이제는 2년이내에 팔기만하면 양도세는 비과세가 됩니다. 하지만 취득세는 여전히 종전주택을 1년이내에 양도해야 중과를 받지 않습니다.

기재부도 이러한 내용을 물론 잘 알고 있으며, 곧 지방세법 시행령 개정에 착수하여 취득세도 양도세와 마찬가지로 2년 이내에 양도하면 중과하지 않는다고 합니다. 

■ 다주택자가 내년 5/9일까지 주택을 양도하면 한시적으로 일반세율로 과세를 하게됩니다.

그런데 다주택자가 보유한 모든 주택이 그러한 것은 아닙니다. 

예를 들어..... 

2010년 취득한 주엽동 아파트, 

2019년 취득한 운정 아파트, 

2021년 10월 취득한 킨텍스 오피스텔, 

이렇게 3주택을 소유한 경우 주엽동아파트와 운정아파트를 양도하면 중과세하지 않고, 일반세율입니다.

하지만 지금 킨텍스 오피스텔을 양도하면 취득한지 1년이내라서 70%의 단기 양도세율로 과세합니다. 

정리하면, 내년 5월 9일까지 양도하더라고 최소 2년 이상을 보유하고 양도해야 일반세율로 세금을 냅니다. 그 전에 양도하면 1년이내 보유는 70%, 1~2년 보유는 60%의 단기양도 중과세율을 적용합니다.

■ 조정지역 비과세 요건은 2년 거주인데, 이번 개정에서 2년 보유로 바뀐 것은 아닙니다.

이번 개정안 3개 중, 중과세 관련은 1개, 비과세 관련 2개입니다.

중과세 개정은 다주택자에게 1년 동안 한시적으로 중과배제를 하여 일반세율로 과세한다는 것이고, 비과세 관련 개정은 조정지역 2년내 양도와 2년 리셋 규정 폐지입니다.

취득 당시에 조정지역이었다면, 2년 거주를 해야 비과세 된다는 요건에는 변동이 없습니다.

■ 양도세에서 중과세를 받게되면 장기보유특별공제가 없지만, 일반세율로 과세를 하면 반드시 따라오는게 장기보유특별공제입니다.

장기보유특별공제는 최소 3년 이상을 보유한 주택을 양도할 때 주는 혜택인데, 최대 30%를 주는 표1과, 최대 80%를 주는 표2가 있습니다.

이번 다주택자 중과배제에는 매년 2%씩 최대 15년까지, 최고 30%를 공제하는 표1을 적용합니다. 

예를들어 2주택자가, 10년을 소유한 주엽동아파트를 양도하여 세금을 계산해보면

취득가액 : 4억,  

양도가액 : 8억,  

보유년수 : 10년, 

필요경비: 1천만원

장기보유특별공제액이 7,800만원이나 되네요~ 그리고 양도세는 지방세 포함 약 1억 800만원입니다

그런데 내년 5/9일 까지 양도를 못하고 1년이 지나 양도하면 +20%의 2주택 중과세율입니다. 

이럴경우 양도세를 계산해보면

양도세는 약 2억2천700만원입니다.

만일 3주택자가 내년 5/9일 이후 양도하여 +30%의 중과세를 받게 된다면

양도세는 약 2억7천만원입니다

■  일시적2주택 혹은 일시적 3주택자가 올해 5.9일까지 양도되었다면, 2년 리셋규정의 적용을 받아서, 이번 개정의 혜택을 전혀 받지 못합니다. 가장 억울한 경우입니다. 올해 5.10일 이후에 양도한다면 비과세를 받을 수가 있는데 말이죠~

여태까지는 다주택자가 1주택 이외의 마지막 주택을 과세로 양도하면, 추가 2년을 보유 혹은 거주하고 양도해야 비과세가 가능했습니다. 그런데 이번 개정으로 2년 리셋 규정이 폐지되고, 2년 추가 없이 바로 비과세가 가능합니다.  

그리고 이번 개정의 적용시기는 5.10일 이후 "양도"분부터라고 명시했습니다.(아래 박스)

여기서 "양도"의 의미는 잔금청산일 혹은 등기접수일 중 빠른 날입니다. 매매계약을 시행령 개정전에 했더라도 잔금이 5/10일 이후라면 혜택을 받습니다.

따라서 세율의 적용은

~2022.5.9 이전 양도 ====▶ 일반과세

2022.5.10 ~ 이후 양도   ===▶비과세 

예를들어 

A씨, B씨, C씨는 모두 2주택 소유자로서 2021년 12월 비슷한 시기에 2채 중 1채를 과세로 양도했습니다.

그리고 올해 3월에 A씨와 B씨는 나머지 주택을 계약을 하였고 잔금시기는 A씨는 4월, B씨는 6월입니다.

C씨는 시행령 개정이 발표되고 매매계약을 하고 잔금은 7월입니다. 

세 사람의 세금은 "양도시기"에 따라 결과가 달라집니다. 개정안의 적용이 2022.5.10일 양도분 부터이므로 B씨와 C씨는 비과세이고,  A씨는 일반세율로 세금을 내야합니다. A씨는 5월10일 이전에 양도가 완료되었고, B씨와 C씨는 5/10일 이후에 양도가 이루어지기 때문입니다.

 감사합니다~