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법원, '최초임대료' 논란 "3억 올려 재계약" 조정 결정

정부 '5% 상한' 유권해석 흠집…줄소송 이어질 듯

국토부는 "기존 법률해석 여전히 유효하다" 밝혀

​주택 임대차 계약을 체결한 후 임대인이 주택임대사업자 등록을 했다면 이후 갱신 계약은 ‘최초계약’이 돼 ‘전월세 상한 5%’를 초과하는 임대료를 받을 수 있다는 법원 판단이 나왔다. 주택임대사업자들이 강하게 반발해 온 이른바 ‘최초임대료’ 논란에 대한 사법부 해석이 처음으로 나온 것이다. 이 경우에도 일반 임대차 계약과 마찬가지로 계약갱신청구권 사용을 통한 ‘5% 상한’이 적용된다고 판단한 정부 해석과 상충 되는 내용이어서 파장이 예상된다.

20일 대한주택임대사업자협회에 따르면 서울남부지방법원은 19일 전세보증금 인상과 관련한 민사소송에서 집주인인 임대사업자 A 씨의 손을 들어줬다. 법원은 A씨가 요구한 대로 3억 원의 전세보증금을 인상해 재계약하라는 조정 결정을 내렸다.

서울의 한 아파트를 보유한 A 씨는 지난 2018년 12월 세입자 B 씨와 5억 원에 전세 계약을 맺은 뒤 이듬해 1월 임대사업자로 등록했다. 지난해 12월 전세 만기를 앞두고 A 씨는 껑충 뛴 주변 전세 시세에 맞춰 3억 원을 인상한 8억 원에 재계약을 하겠다고 알렸다. 하지만 A 씨는 개정된 주택임대차보호법에 따라 갱신계약 시 인상 상한액인 2,500만 원(5%)만 올려줄 수 있다며 거절했고, A 씨는 소송을 제기했다.

이 같은 문제가 발생한 이유는 기존 민간임대주택특별법과 정부가 개정한 임대차보호법이 서로 상충하기 때문이다. 임대주택사업자법인 민간임대주택특별법은 기존에 임대차 계약이 체결돼 있더라도 임대사업자로 등록한 후 맺는 첫 번째 계약은 최초계약으로 보고 갱신 여부와 관계없이 임대료를 정할 수 있도록 했다. 하지만 이후 개정된 임대차보호법이 계약갱신청구권을 사용한 경우 임대료 인상폭을 5% 내로 정하면서 문제가 불거졌다. 임대사업자들은 ‘최초임대료’를 적용할 경우 갱신 계약이라도 5%를 초과한 임대료를 받을 수 있다고 주장했다. 민간임대주택특별법이 일반법보다 우선 적용되는 ‘특별법’인 만큼 여기에 따라 판단해야 한다는 주장이다. 

반면 정부는 민간임대주택특별법상 계약 갱신 청구와 관련한 조항이 없는 만큼 주택임대차보호법에 따라 ‘5% 상한’에 적용된다고 판단했다. 민간임대주택특별법에서는 이 법에서 정하지 않는 사항에 대해서는 임대차보호법 등 기존 법률을 적용하도록 규정하고 있기 때문이다. 국토부와 법무부는 임대차보호법 해설서를 통해 이 경우에도 ‘5% 상한’이 적용된다고 설명했다.

임대사업자들의 반발이 거센 상황에서 법원의 첫 판단이 나오면서 비슷한 소송이 줄을 이을 것으로 보인다. 앞서 임대인과 세입자의 주장을 조금씩 반영해 5%보다 높은 인상을 허용한 조정 사례가 있긴 하지만, 임대인의 주장을 온전히 들어준 조정 사례는 처음이기 때문이다. 한 임대사업자는 “정부의 잘못된 해석을 믿고 5% 상한액으로 재계약을 했는데 이 손해에 대해서도 책임을 물을 수 있을지 살펴보려 한다”고 말했다.

다만 주무부처인 국토부는 기존 법률 해석이 여전히 유효하다는 입장이다. 국토부 관계자는 “대법원 확정 판결이 나온 상황이 아니고 법제처에서도 행정부의 유권해석과 동일하게 판단한 만큼 조금 더 지켜볼 필요가 있다”고 설명했다
출처 : https://www.sedaily.com/NewsView/22HBW6RV4H/GC13

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다른 글...

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최초 임대료는 임대사업자가 시세대로 마음대로 정할 수 있다고 돼 있었음에도 주임법(주택임대차보호법) 개정으로 5%만 올릴 수 있다고 해석한 것에 대한 사법부의 판단결과가 나왔습니다.

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상세 내용은 추후 전자소송 결과가 나오면 알 수 있습니다.

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［소송내용］

1. 기존 임대차 계약 : 전세 보증금 5억

2. 현재 전세 시세 : 호가 8억 이상 상회

3. 세입자는 5프로인 2500만원도 못올려준다며 고집함

4. 주택 임대사업자 임대인이 현 임차인 상대로 3억 증액해달라고 민사소송 제기

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일반임대차계약서 작성 후 2019. 10. 23. 이전에 지자체에 주택임대사업자 등록을 하고

이후 최초 갱신할 때 1회는 5프로 증액 제한없이 임대료는 시세대로 임대인이 정할수 있었습니다.

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그런데 작년 7월 국토부에서 임대차보호법을 근거로 들이 밀며

주택임대사업자의 최초임대료도(19.10.23.이전 등록자) 세입자가 계약갱신청구권을 요구하면

5프로 미만으로 임대료를 증액하라며 말도 안되는 자의적인 해설집을 내놓았습니다.

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​이것때문에 세입자들이 최초임대료임에도 5프로도 못올려준다고 고집부리는 상황도 발생하였습니다.

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［결과］

1. "대한주택임대인협회"의 한 회원이 협회 변호사님 대리로 민사소송 제기하였음

2. 조정결과 : 세입자는 임대사업자인 임대인 요구대로 3억을 인상하여 8억에 재 계약할 것.

국토부의 해설집이 법을 무시한 엉터리 내용이라는 것을 여실히 보여주는 결과입니다.

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조정결과

1. 피 신청인은 신청인에게 3억원을 지급한다.

2. 조정비용은 각자 부담한다.

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​또 다른 글...

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법무부에서 발간한 주택임대차보호법 해설집(P.37)에 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였다면 그 효과는 주택임대차보호법에 의하여야 하므로, 임대료 인상률 상한 5%가 적용된다고 보아야 할 것이라고 안내되어 있는데

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"<민간임대주택에 관한 특별법> 제3조(다른 법률과의 관계) 민간임대주택의

건설, 공급 및 관리 등에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 [ 주택법], [건축법], [공동주택관리법] 및 [주택임대차보호법]을 적용한다"고 법률상 규정되어 있습니다.

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'19.10.24일 전 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 계약이 있는 경우라면, 민간임대주택법 제44조 제1항에 따라 임대사업자가 최초임대료를 정할 수 있다고 명시되어 있습니다.

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'19.10.23일 이전에 임대사업자 등록 상시에는 종전 임대차계약의 신고 의무가 없었기 때문에 임대사업자 등록 이후 최초로 체결하는 임대차계약의 임대료가 최초임대료가 되고, 최초임대료는 임대사업자가 정할 수 있다고 민간임대주택특별법에 규정이 되어 있는 부분이고

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민간임대주택에 관한 특별법에서 정하지 아니한 사항에 대하여 [주택임대차보호법]을 적용한다고 <민간임대주택에 관한 특별법> 제3조(다른 법률과의 관계)에 적혀 있는데 특별법이 아닌 [주택임대차보호법]을 따르라고 하는 이유에 대해 법무부는 법률적 근거를 벗어난 잘못된 해설집을 발간했습니다.