빌라와 오피스텔 등 비아파트 시장의 상황이 좋지않은 것은 어제 오늘의 일이 아닙니다.  특히 아파트 보다 상대적으로 가격대가 낮은 빌라, 단독주택 시장이 침체에 빠지니, 서민들은 더욱 사정이 어렵습니다.

침체의 이유는 여러가지가 있겠지만,  3~4년 전부터  빌라 사기 사건이 터지면서, 전세 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 경우가 발생하게 되었습니다. 이로인해 빌라, 다세대에 대한 임대차계약(특히 전세)의 불안이 크게 증가하여  임차인들은 전세 계약을 기피하기도 하고, 계약을 하고싶어도 매매와 전세의 가격 차이가 별로 크지않으면 전세대출과 보증보험이 나오지 않아서 할 수 없이 월세로 계약을 하게되면서, 서민(임차인)들의 임대료 부담은 더욱 가중되는 느낌입니다. 

정부도 이러한 상황을 인식하고, 빌라 다세대 주택에 대한 수요와 공급을 확대하고자, 빌라 소유자, 그리고 새로운 빌라 구매자에게 혜택을 주는 정책들을 발표하고 있습니다.  오늘은 이에 대한 내용을 올립니다.

① " 빌라 소유자가 아파트 청약을 할 때 무주택자로 인정하는 기준을 확대" 

무주택자가 청약할 때는 유주택자보다, 아파트 당첨에 가산점을 더 주어 당첨확율이 높습니다. 

그런데, 일정 면적과 가격 이하의 빌라 소유자는 아파트 청약에서 무주택자로 인정해 주고 있었습니다.  이번에 그 기준을 상향해서 대상을 확대했습니다. 

개정 규칙은 24.12.18일 이후 입주자 모집 공고를 내는 아파트 단지부터 적용됩니다. 시행일 이전 빌라를 샀더라도 면적과 공시가격 요건에 맞으면 무주택자로 인정됩니다. 입주자 모집 공고 시점의 공시가격으로 무주택 여부를 가리기 때문에 입주 시점에 공시가격이 올라도 당첨에는 지장을 주지 않습니다.

변경 전 기준:  

                수도권 : 전용면적 60㎡ 이하  +  공시가격 1억 6000만원 이하

                지방 :    전용면적 60㎡ 이하  +  공시가격 1억 원이하

변경 후 기준:  

               수도권 : 전용면적 85㎡ 이하  +  공시가격 5억 이하 

               지방 :    전용면적 85㎡ 이하  +  공시가격 3억 원이하

공시가격 5억이면 실거래가는 8억정도를 예상해 볼 수가 있습니다. 서울 소재의 다세대 빌라를 구입하더라도, 정책 혜택을 볼 수가 있는 금액대입니다. 

이 정책은  모든 경우에서 빌라 소유자를 무주택자로 인정해 주는 것은 아닙니다.  아파트를 청약할 때 기준에 맞는 빌라소유자는 무주택자로 인정해 주겠다는 것입니다.

② " 비아파트(빌라, 오피스텔, 도시형생활주택)의 6년 단기임대를 부활하고, 세제혜택을 그대로 적용해준다.

​올해 1월에 발표한 정책입니다. 아파트를 제외한 주택에 대해서 단기임대를 부활(올해 6월부터 등록 가능)하고, 세제혜택을 부여한다는 것입니다.

현재 임대주택을 등록하면 의무임대 기간이 10년입니다.  세제혜택도 많이 줄어든 상태입니다. 그나마 의미있는 혜택이 양도세의 거주주택 비과세인데 10년이라는 의무기간이 너무나 길다보니, 빌라를 1채 추가로 구매해서 임대등록을 해서 양도세 혜택을 받고 싶어도 주저하게 됩니다.

그래서 정부는 6년 단기임대를 부활하고, 거주주택비과세 혜택 등 세제 혜택은 장기임대와 동일하게 그대로 주어서, 빌라(오피스텔, 도시형생활주택 등 포함) 등 비아파트 시장의 정상화를 꾀하고 있는 것입니다.

덧붙여 거주주택비과세의 경우에 기존에는 평생1회만 적용해주던 것을 완화하여, 이번에 제한없이 여러번이라도 거주주택 비과세를 적용해주기로 하였습니다.

정리하면, 

주택이 없는 무주택자 혹은 설사 주택이 있는 유주택자라고 할 지라도, 빌라나 오피스텔 같은 비아파트를  추가로 구매하면, 청약에서 무주택자로 인정받으며,  6년 단기임대주택으로 등록하면 다른 주택을 팔 때 양도세에서는"거주주택비과세를 동일하게 적용해 줄것이니, 좀 더 많은 사람이  빌라를 구입하라는 메시지를 준 것입니다.

 이 정책의 효용성은 각 개인의 사정에 따라, 실제로 효과가 있을 수도 있고 아닐 수도 있으니 면밀하게 검토하여, 정책의 혜택을 보시기 바랍니다.

작년 12월에 나온 빌라 소유자에 대한 청약시 무주택 기준 상향 확대 정책과 올해 1월에 나온 단기임대부활 정책을 믹스하면 빌라와 단독주택에 대한 투자를 시도해 볼 여지가 있습니다.

이미 1주택을 소유한 분이 재개발 재건축 지역에 빌라, 단독주택에 투자하고, 6년 단기임대를 한다면, 기존 주택에 대한 양도세 비과세 혜택을 받으면서 2주택을 가질 수가 있습니다. 그리고 아파트 청약에서 불이익이 없으며, 시간이 흐른 뒤에 그 빌라가 재개발 된다면...아파트 입주권을 받을 수 있습니다.~ 

자녀에게 장기적 안목에서 서울에 빌라 1채를 소유하게하더라도, 무주택자로서 아파트 청약에서, 신혼특별공급 등을 받는데 아무런 제약이 없으며, 나중에 빌라가 재개발 재건축이 된다면, 청약 당첨된 아파트는 비과세로 양도하고, 상급지로 갈아타기도 문제가 없습니다.

... 감사합니다. ...