양도세 24년 시행령 개정 완료 - 상생임대제도 연장, 혼인합가 비과세 10년으로 연장
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작성자 관리자 댓글 0건 조회 806회 작성일 24-11-18 13:14본문
"올레 킨텍스 부동산"은 복잡한 세법의 미로속에서 길을 찾는 중개사입니다 ^^ |
2024년 11월 12일에 세법 시행령이 개정되었는데, 부동산과 관련된 개정 내용을 알아봅니다.
■ 상생임대차계약기간이 2026.12.31 까지 연장됨
상생임대 제도는 2021년 12.20일에 본격적으로 시작되었습니다.
상생임대 제도는 임대인이 임차인과 직전 임대차 계약의 임대료에서 5% 이내로 인상하고, 2년이 경과하면 세법상 2년 거주요건을 면제해 주는 제도입니다.
상생임대계약은 임대인, 임차인 모두에게 아주 유용하고, 큰 혜택이기 때문에 앞에서 여러번에 걸쳐 글을 올렸으니 목록에서 참고하시면 됩니다.
앞선 글에서 상생임대 기간을 연장하는 쪽으로 개정될 예정이라고 말씀드렸는데, 이번에 확정되었습니다.
상생임대는 2021.12.20일 부터 ~ 2024.12.31일 까지 임대차계약을 하고 임대가 개시(잔금)되어야 합니다.
반드시 이 기간 안에서 계약도 하고 임대도 시작되어야 혜택을 받습니다.
이 기간을 이번 시행령 개정에서 2026.12.31일 까지 2년 연장하기로 하였습니다.
※ 상생임대 계약을 하면 3가지 경우에서 2년 거주요건이 면제됩니다.
상생임대계약을 하면 거주요건이 면제되는데... 다음의 3가지 경우에서 세제혜택을 해줍니다.
① 조정지역일 때 취득하여 1세대1주택 비과세를 위한 2년 거주요건 면제
킨텍스 지역은 대부분 조정지역일 때 준공이 되어, 양도세 비과세를 위해서는 2년을 거주하고 양도해야 1세대1주택 비과세를 받을 수가 있습니다. 그런데 상생임대계약을 하면 2년을 거주하지 않고 양도해도 비과세가 됩니다.
② 주택임대사업자등록을 하여 거주주택 비과세를 위한 2년 거주요건 면제
임대주택을 등록하면 다주택자라고 할 지라도 본인의 거주주택을 비과세를 해주는데, 이 때 거주주택을 취득시에 조정.비조정 지역을 막론하고 2년을 거주하고 양도해야 비과세입니다.
상새임대를 하면 2년을 거주하지 않고 거주주택을 양도해도 비과세를 받습니다.
③ 장기보유특별공제 [표2]의 80% 공제율 적용을 위한 2년 거주요건 면제
1세대1주택라고 할 지라도 주택의 양도가액이 12억을 초과하는 고가주택은, 12억 초과 부분에 대해서는 양도세가 발생하고, 그 양도세에 대해서는 파격적으로 80%의 공제율을 적용해주는데, 이 80% 공제율을 적용받기 위해서는 최소 2년은 거주해야 가능합니다.
그런데 상생임대계약을 한다면 2년 거주를 하지 않아도 80% 공제율을 적용해 줍니다.
■ 혼인으로 인한 일시적2주택 (양도세)비과세 처분 기한 연장
혼인 전에 남녀 각각 1주택씩 보유하고 있었다면, 혼인과 동시에 2주택이 되어 1채를 양도할 때 1세대1주택 비과세를 못받게 됩니다. 그래서 그동안은 혼인을 하고, 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 일시적2주택으로 비과세를 해주고 있었습니다.
이번에 정부는 결혼을 장려하고 저출산을 해소하는 의미에서 혼인합가로 인한 일시적2주택 비과세 기한을, 혼인하고 10년 이내로 연장해 주기로 하였습니다.
비슷한 세제혜택으로 자녀가 노부모를 부양하기 위해 합가를 하면 10년이내에 먼저 양도하는 주택을 비과세해주는 것이 있습니다.
※ 분양권과 입주권 소유자 혹은 3주택자도 경우에 따라 가능합니다.
혼인할 때 반드시 각각 1주택만을 소유한 남녀가 결혼해야한다는 것은 아니고, 혼인하여 3주택 이상이 되어도, 즉 일시적2주택자 + 1주택자. 1주택자+1분양권자, 2주택과 1입주권, 2주택 + 2입주권...등 다양한 경우에도 인정을 해주고 있으니 본인의 경우를 잘 따져보고 비과세받는 방법을 놓치지 말아야겠습니다.
그래서 비과세 요건을 맞추기 위해 혼인신고를 미루는 커플도 가끔 보기도합니다.
[아래 법조문은 복잡하니 참고만 하세요~]
제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례) .........중략............ ⑧제1호에 해당하는 자가 제2호에 해당하는 자를 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권, 1주택과 2조합원입주권, 2주택과 1조합원입주권 또는 2주택과 2조합원입주권 등을 소유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택(이하 “최초양도주택”이라 한다)이 제3호, 제4호 또는 제5호에 따른 주택 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. ⑨제1호에 해당하는 자가 제1호에 해당하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권, 1주택과 2조합원입주권, 2주택과 1조합원입주권 또는 2주택과 2조합원입주권 등을 소유하게 되는 경우 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택(이하 이 항에서 “최초양도주택”이라 한다) 이 제2호, 제3호 또는 제4호에 따른 주택 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <개정 2009. 2. 4., 2013. 2. 15., 2018. 2. 9., 2018. 2. 13., 2021. 2. 17., 2022. 2. 15., 2024. 11. 12.> 1. 다음 각 목의 어느 하나를 소유하는 자 가. 1주택 나. 1조합원입주권 또는 1분양권 다. 1주택과 1조합원입주권 또는 1분양권 2. 혼인한 날 이전에 제1호 가목에 해당하는 자가 소유하던 주택 3. 혼인한 날 이전에 제1호 다목에 해당하는 자가 소유하던 주택. 다만, 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 갖춘 경우로 한정한다. 가. 혼인한 날 이전에 소유하던 조합원입주권(혼인한 날 이전에 최초양도주택을 소유하던 자가 소유하던 조합원입주권을 말한다. 이하 이 항에서 “혼인전 조합원입주권”이라 한다) 이 최초 조합원입주권인 경우에는 최초양도주택이 그 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 중 거주하기 위하여 사업시행계획 인가일 이후 취득된 것으로서 취득 후 1년 이상 거주하였을 것 나. 혼인전 조합원입주권이 매매 등으로 승계취득된 것인 경우에는 최초양도주택이 혼인전 조합원입주권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것 다. 혼인한 날 이전에 취득한 분양권으로서 최초양도주택이 혼인한 날 이전에 분양권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것 4. 혼인한 날 이전에 제1호나목에 해당하는 자가 소유하던 1조합원입주권 또는 1분양권에 의하여 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등 또는 사업시행 완료에 따라 혼인한 날 이후에 취득하는 주택 |
■ (종부세)혼인 후 10년 동안은 각각 1주택자로 본다.
그동안 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하면 종부세에서는 혼인하고, 5년 동안은 각각 1세대1주택을 인정하여 , 각각 12억원을 공제하고, 종부세를 부과했는데, 이제 이 기간을 10년으로 연장하게 되었습니다.
...... 감사합니다.....
