재개발. 재건축과 세금 2 - 원조합원 입주권 vs 승계입주권 > 세법(양도세, 취득세 등)

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양도세 재개발. 재건축과 세금 2 - 원조합원 입주권 vs 승계입주권

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작성자 관리자 댓글 0건 조회 753회 작성일 24-11-21 13:38

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"올레 킨텍스 부동산"은 복잡한 세법의 미로속에서 길을 찾는 중개사입니다 ^^

분양권에 대해서는 많은 분들이 알고 있고, 실제로 내 집 마련을 하는 가장 좋은 방법 중에 하나입니다. 그리고 분양권과 세금에 대해서는 여기 홈피에서도 그동안 설명을 많이 드렸습니다.

반면, 입주권에 대해서는 누구나 한 번쯤은 들어는 봤을 것이지만... 실제로 입주권을 접하게 되는 것은 소유한 주택(단독, 다세대 등)이 재개발될 때 혹은 입주권을 매입할 때이고, 분양권 보다는 일반적이지 않은 것이 사실이죠~

그런데 부동산에 관심이 많은 투자자들은 재개발이 예정되는 지역의 단독주택이나 다세대, 빌라 등을 저렴하게 매수해 놓고, 몇 년 혹은 길게는 10년 이상을 기다려 재개발될 때 아파트를 1채 받아 투자수익을 극대화하는 투자를 하기도 합니다.

혹은, 개발이 어느정도 진행되어 재개발계획이 발표되거나, 사업시행이 확정되고 나서 예정지의 주택을 매수하거나, 혹은 공사가 진행되는 싯점에 입주권을 매입하는 투자를 하기도 하죠~

이번글은 재개발 재건축 지역의 주택을 취득하고, 나중에 개발이 진행되어 입주권으로 변할 때 양도세에 대한 것입니다. 그리고 재개발 재건축 공사기간 동안 거주할 주택을 매입한 경우의 비과세(대체주택 비과세)에 대해서는 앞에서 설명드렸으니 참고하시기 바랍니다. ▶▶▶http://xn--9t4bq8d95l4sa.kr/archive/3020/147

재개발(재건축)할 때 주택이 입주권으로 변하는 과정

■ 재개발 재건축 지역의 주택은 관리처분계획인가일 이후부터 입주권이 됩니다.

■ 원조합원 입주권과 승계입주권

주택을 보유하다가 재개발 재건축 사업진행으로 입주권으로 변한 것을 원조합원의 입주권이라고 하며, 주택(부동산)이 아니고, 그렇다고 분양권도 아닌 것인데, 주택이 토지의 형태로 변환된 환지의 개념으로, 주택의 연장으로 보아 양도세에서는 주택에 준해서( 그렇다고 완전히 주택으로 취급을 해주지도 않음 ㅠ.) 취급을 해줍니다.

반면에 원조합원의 입주권을 돈을 주고 매입한 것을 승계입주권이라고 하며 세법상으로는 그 성질이 원조합원 입주권과는 완전히 다른 것으로 양도할 때 비과세를 받을 수가 없습니다.

입주권(원조합원)의 양도세 비과세

■ 주택이 입주권으로 변한 원조합원 입주권은 양도시 비과세가 가능하고, 원조합원의 입주권을 매입한 승계입주권은 비과세 안됨.

원칙적으로 모든 부동산(토지, 건물, 상가, 사무실, 공장, 창고)과 권리( 분양권, 입주권) 등은 차익을 남기고 양도하면, 양도세가 있습니다. 그렇지만, 주택만큼은 개인의 삶과 밀접하게 연관되어 있고, 큰 영향을 끼치므로 일정 요건을 충족한 경우 세금을 비과세해 줍니다.(1세대1주택 비과세)

원조합원의 입주권은 주택이 변해서 된 것이므로, 입주권으로 변하기 전(관리처분인가일 이전)에 비과세 요건을 충족했다면 입주권으로 양도해도 비과세입니다. 입주권을 매입(승계입주권)하여 보유하다가 다시 되파는 경우에는 비과세를 해주지 않습니다.

■ 관리처분인가일 현재 2년 보유, 혹은 2년 거주요건을 충족하지 못한 입주권의 경우

만일 관리처분인가일 이전에 비과세요건(2년 거주, 혹은 2년 보유)을 충족하지 않았다면, 입주권 상태에서는 비과세가 안되고, 재개발이 완료되고, 새아파트 상태에서 양도하면 비과세를 받을 수가 있습니다.

비조정지역일 때 취득하여 2년 보유가 비과세 요건인데.....관리처분 현재 2년 보유 요건을 충족하지 못했다면, 공사기간도 보유기간에 포함하여 사용승인이 난 후에 주택상태에서 양도하면 비과세가 됩니다.

조정지역일 때 취득하여 2년 거주가 비과세 요건인데... 관리처분인가일 현재 2년 거주요건을 충족하지 못했다면, 사용승인이 난 후에 입주하여 2년 거주요건을 마저 채운 후에 양도해야 비과세가 됩니다.

■ 입주권 + 1주택의 일시적2주택 비과세

비과세 요건을 충족한 입주권을 보유한 상태에서 주택을 취득했다면, 주택을 취득하고 3년 이내에 입주권을 양도하면 비과세가 됩니다.

만일 비과세 요건을 충족하지 못한 입주권을 보유한 상태에서 주택을 취득했다면, 사용승인일 이후에 비과세 요건을 마저 충족하고 + 주택을 취득하고 3년 이내에 양도해야 비과세가 됩니다.( 즉, 두 가지 요건을 모두 충족해야함.)

..........감사합니다........