앞의 글에서 재개발, 재건축 사업으로 주택이 입주권으로 변하면, 그 입주권은 주택의 연장으로 보아 양도할 때 비과세가 가능하다고 했습니다.

좀더 알아보도록 하겠습니다.

■ 주택이 입주권으로 변하기 전(관리처분인가일 이전)에  비과세 요건을 충족해야 합니다.

입주권의 비과세 규정은 소득세법 제89조 1항4에 규정되어 있습니다.

 다시 설명하면, 

①입주권으로 변경되는 시점 (재개발/재건축은 관리처분인가일, 자율주택이나 가로주택은 사업시행계획인가일) 현재 2년 이상 보유(조정대상지역 지정 후 취득한 주택은 2년 이상 거주)할 것

②1입주권 양도 당시에 다른 주택, 분양권, 입주권을 보유하지 않은 상태, 즉 입주권 1개만 보유하다가 양도해야 하며, 

③1조합원입주권 외에 1주택을 보유하고 있는 경우에는 1주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 입주권을 양도해야만 비과세가 된다는 것입니다.(③번은 일종의 일시적2주택비과세 개념.)

이렇게 법률에 규정된 입주권 비과세의 경우의 수는 바로 위에서 언급한, 입주권을 단독으로 양도할 때, 그리고 입주권 + 주택 취득 상태에서 입주권을 양도할 때, 2가지 경우에서만 한정되어 있습니다. 다만, 현실에서 나타나는 다양한 사례들은 아래 유권해석에 있습니다.

▶만일 관리처분인가일 현재, 비과세 요건을 충족하지 못했다면, 사용승인일 이후에 비과세 요건을 마저 충족하고 양도하면 비과세 됩니다. ===> 앞의 글 참고 (재개발과 재건축 세금2)

 ▶"관리처분인가"가 나더라도 일반적으로 철거까지는 시일이 소요되므로, 철거일 전 실제 거주하고 있는 자가 퇴거한 날까지 기간을 보유나 거주 기간에 포함시킬 수 있습니다.

■ 입주권 양도세의 다양한 사례에 대한 유권해석 

위의 소득세법에 규정된 두가지 경우 외에도 현실에서는 아주 다양하고 복잡한 사례가 존재하고, 그에 대해서는 기재부와 국세청이 유권해석을 해놓고 있습니다. 

 ▶ 비과세 요건을 갖춘 입주권(원조합원)을 보유한 자가 신규 입주권(승계입주권)을 취득하고 종전입주권을 양도하면 비과세가 되지 않습니다.  

국세청과 기획재정부에서는 일관되게 "법 89조 1항 4호에서 규정하는 경우에 한하여 입주권 양도 시 비과세를 적용한다"라고 해석을 하고 있습니다. 따라서 소득세법 89조 1항 4호에서 열거하고 있는 위 두 가지 경우를 제외하고는 조합원 입주권을 양도했을 때 비과세가 적용되는 경우는 없다고 보셔야 합니다.

즉, 입주권 + 입주권 상태에서 종전 입주권의 양도는 비과세 불가 입니다.

▶ 위의 사례에서 입주권 + 입주권 상태에서는 비과세가 불가하지만, 추가로 취득한 입주권이 주택으로 준공 날로부터 3년이내 종전 입주권을 팔면 비과세가 적용됩니다.

 입주권 + 입주권(비과세 불가) ==▶▶ 입주권 + 주택(비과세 가능)

▶ 위의 사례에서 비과세 요건을 갖춘 입주권(종전)을 소유한 자가 추가로 입주권을 취득하고 이번에는 종전입주권이 주택으로 완공된 후에 그 주택을 양도하면 비과세가 될까요? (논리적으로 생각하면 될 것 같은데...여기에 대한 해석사례는 아직 없는 것 같습니다.)

입주권 + 입주권(비과세 불가) ==▶▶ 주택+ 입주권(주택 양도시 비과세 가능할 것으로 예상함. 아직 해석 사례 없음.)

▶ 일반주택 + 상속주택(선순위)일 때 비과세 요건을 충족한 일반주택을 양도하면 비과세가 되지만.... 일반주택이 재개발 등으로 입주권으로 변하여,  입주권 + 상속주택 상태에서 입주권을 양도하면 비과세 불가입니다.

▶ 거주주택 + 장기임대주택 상태에서 요건을 충족한 거주주택을 양도하면 비과세가 되지만... 거주주택이 재개발 등으로 입주권으로 변하여, 입주권 + 장기임대주택 상태에서 입주권을 양도하면 비과세 불가입니다. 거주주택비과세는 주택 상태에서 양도해야 비과세입니다.  

이외에도 다양한 사례가 있습니다

소득세법 89조 ① 4. 조문의 입주권의 비과세 규정은 2가지 경우로서 아주 간단하지만, 실제로 실무에서는 아주 다양한 사례가 많고, 거기에 대한 기재부와 국세청의 유권해석도 굉장히 많아서,  반드시 세무 전문가의 상담을 받고 매매를 진행하는 것이 좋습니다. 

.............. 감사합니다 ............