이번에 상담한 손님은 거주주택비과세를 받고나서 임대주택이 말소된 후 그 임대주택에서 거주하고 양도할 때 양도세 계산에 관한 것입니다.

포레나 킨텍스 아파트에 임차로 거주하시는 손님께서 며칠 전에 방문하셔서, 양도세에 대해서 상담하셨습니다. 

현재 분당에 아파트를 하나 소유하시고, 다른 주택은 없습니다. 그런데 분당아파트는 2015년에 취득하고, 2016년에 8년 장기임대주택에 등록했다가, 2024년에 자동말소되었고, 현재 임대를 주고 있는 상태입니다.

그런데 본인은 대화동 단독주택을 20여년 전에 취득하였고, 2023년에 양도했는데, 당시 2주택을 소유하고 있었지만, 분당아파트가 임대주택에 등록되어 있어서 대화동 단독주택은 거주주택비과세로 양도세 비과세를 받았습니다.

의뢰인은 분당아파트 임대차가 종료하면 본인이 입주하고 살다가,  5년 쯤 뒤에는 양도를 하고 싶은데, 이때 분당아파트의 양도세는 어떻게 되는지 궁금하다고 하네요.

2주택을 소유한 자가 1주택을 임대주택으로 등록을 하면, 그 임대주택은 양도세에서는 주택수에서 제외되어... 나머지 1주택을 양도할 때 비록 2주택자이지만, 비과세가 가능합니다.(세법에서는 "거주주택비과세"라고 합니다.) 

그리고, 남은 1채를 의무임대기간이 지나서 말소를 하고 양도를 한다면 "1세대 1주택 상태에서 양도하게되니 역시 비과세가 아닌가" 라고 생각할 수가 있습니다. 

하지만 세법에서는 거주주택비과세로 1채를 비과세 받았다면, 남은 임대주택을 양도할 때 ..."전체 양도차익에서 비과세를 해주지 않습니다."  거주주택비과세로 1주택을 양도한 시점 ,이후의 양도차익에 대해서만 비과세를 해줍니다. 그 전의 양도차익에 대해서는 과세를 합니다. 즉 이중으로 비과세를 해주지는 않겠다는 것이죠.  [아래그림 참조]

현실에서는 더 복잡한 상황이 나타나는 것이 일반적입니다. 

상담자의 상황을 그림으로 나타내면 아래처럼 됩니다.  

대화동 단독주택을 2023년도에 양도했는데, 양도세는 전체 양도차익에 대해서 "거주주택비과세"를 받으니 아주 이해가 간단하고 쉽습니다.

그런데 2024년에 자동말소된 성남 분당apt에 입주하여 거주하다가 2030년 경에 양도한다면 양도세 계산이 아주 복잡해집니다.

분당아파트와 같은 상태가 되면, 세법상에서는 "직전거주주택 보유주택" 이라고 하는데(이름도 어렵네요),  "직전거주주택 보유주택"을 양도하는 경우에 양도세 계산은 다음의 방법으로 합니다.

오늘 설명한 내용을 정리하면..... 거주주택과 임대주택을 소유한 2주택자가, 거주주택을 먼저 양도하여 비과세를 받은 다음에, 임대주택 등록을 말소하고, 그 주택을 1주택 상태에서 양도하면, 전체 양도차익에 대해서 비과세를 받지 못하고, 거주주택을 양도한 시점 이후의 양도차익에 대해서만 비과세 해줍니다.

킨텍스에 임대주택을 소유하신 분들 중에는 이런 상황에 놓인 분들이 상당히 많이 있으며, 거주주택과 임대주택의 취득시기, 임대사업자 등록시기, 그리고 2개 주택의 양도차익 크기, 각 주택의 예상 양도시기, 상생임대계약 유무 등에 따라, 절세 전략이 달라지므로, 세무 전문가와 정확한 상담을 한 후에 신중히 매매를 진행하시기 바랍니다. (변수가 너무너무 많습니다 ㅠ.)

....감사합니다....