1주택(종전주택)을 보유한 상태에서 새로운 주택(신규주택)을 취득하고, 일정한 요건을 갖추고 종전주택을 양도하면 양도세 비과세를 인정해줍니다.

이것을 세법에서는 "일시적2주택 비과세"라고 합니다.

■ 일시적2주택 비과세 요건은 ?

① 종전주택을 취득하고, 1년이 지난 후에 신규주택을 취득할 것.

② 종전주택에는 2년 거주(조정지역일 때 취득) 혹은 2년 보유요건을 충족할 것.

③ 신규주택을 취득하고 3년 이내에 종전주태들 양도할 것.

■ 2021.1.1 이후 취득하는 아파트 분양권은 양도세 주택수에 포함되고, 일시적 2주택도 다르게 적용되니 주의해야합니다.

2021.1.1일 이전에 분양권을 취득하고 보유하는 것은 다른 주택을 양도할 때 전혀 신경을 쓰지 않아도 되었습니다.

다만 그 분양권이 주택으로 변하면 그 때부터 일시적2주택 비과세 3년의 기한이 시작되었습니다.

하지만 2021.1.1일 이후로 분양권을 취득한다면, 비과세 요건이 달라집니다. 분양권 취득도 양도세에서는 주택의 취득으로 보아서, 1주택을 취득하고 반드시 1년이 경과한 후에 분양권을 취득해야 종전주택을 일시적2주택 비과세를 받을 수가 있습니다. 

주택을 취득한 후, 1년이 경과하기 전에 분양권을 취득한다면, 보유하고 있는 1주택은 일시적2주택 비과세가 원천적으로 불가능합니다.

이에 대한 설명은 이미 앞에서 상세히 다룬 바가 있습니다.

[참고]  ====▶▶ 1주택 + 1분양권의 비과세

■  분양권으로 완공되는 아파트의 취득일은 등기접수일이 아닙니다.

세법상 부동산의 취득과 양도의 시기는 등기접수일 혹은 잔금청산일 중 빠른 날입니다. 

일반적인 매매 거래에 있어서 대부분 잔금일과 등기접수일이 동일하니 일반인들이 등기접수일을 취득한 날로 인식하고 그로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 일시적2주택 비과세를 받을 수가 있다고 알고 있습니다.

등기부등본 상에 등기접수일이 표기되니 그날을 취득일로 보는 것도 크게 이상할 것도 없는데.... 모든 경우에서 그렇지는 않기에 아주 조심해야 하는 것이죠.

취득일 판단에 아주 조심해야할 것은 분양권으로 취득하는 아파트입니다.

분양아파트의 취득일 역시 등기접수일 혹은 잔금청산일 중 빠른 날이 되는 원칙은 동일합니다. 하지만, 분양아파트는 잔금을 납부하면 그날 바로 소유권이전등기 접수를 하는 것이 아니라,  잔금을 납부하고 대략 1개월 이상  지난 후에  집단으로이루어지게 됩니다. (집단등기라고 합니다.) 따라서 등기접수는 잔금납부일 보다 늦게됩니다.

그러므로 분양아파트의 취득일은 등기접수일이 아니라 잔금납부일 입니다.

따라서 등기부등본 상에 표기되는 등기접수일을 취득일로 알고, 그날로부터 3년이내에 종전주택을 양도하면 비과세를 못받는 상황이 발생할 수도 있으니, 잔금납부일이 언제인지 확인하고 그날로부터 3년이내 종전주택을 양도해야합니다.

잔금납부일의 확인은 등기부등본 상에 표기되지 않으니, 본인의 계좌송금일 혹은, 영수증 받은 날짜를 확인해야합니다.

국세청은 이런 실수로 인해서.... 않내도 될 양도세 1억8천9백만원을 납부하게 된 사례를 올렸습니다. 

위의 사례에서 신축아파트의 잔금을 납부한 날은 21년 2월이고, 소유권이전등기 접수일은 21년 5월입니다. 그리고 종전주택을 양도한 날이 24년 3월이군요.... 만일 24년 2월 이전에 양도를 했다면 비과세를 받을 수가 있었는데... 21년 3월에 양도를 하여 않내도 될 양도세를 무려 1억8천9백만원을 내게 되었습니다. 

위의 내용은 1주택 + 1분양권의 비과세 요건을 설명한 것입니다. 이미 주택이 1채 있는 상태에서 장항동의 제일풍경채, 반도카이브, 금호 아테라 등을 분양받은 분들한테는 모두 해당되는 사항입니다.

위의 조건을 잘 지켜서 종전주택을 양도해야 비과세를 받습니다.

신축아파트를 분양권으로 취득하는 지 ?...... 입주권으로 취득하는지 ?

그리고, 입주권으로 취득한다면, 원시조합원입주권 인지 ???..... 승계조합원입주권 인지에 따라 취득의 시기가 다르니, 종전주택을 양도하여 일시적2주택 비과세를 받을 수 있는 기한이 모두 다르게됩니다.

.....감사합니다.....