얼마전 포레나 아파트를 소유하고, 지방에 거주하고 계신 분이 전화 상담을 하였습니다.

현재 2주택을 소유하고 있으며, 현재 비교적 큰 금액의 자금이 필요한 상황이라서, 주택을 양도하면서 세금을 절세하는 방법을 문의하셨습니다.

■ 상생임대를 하면 2년 거주요건을 충족하지 않아도 1세대1주택 비과세를 받을 수 있습니다.

① 2016년 천안의 3룸 오피스텔을 취득하고, 현재까지 거주 중. 

② 2016년 한화 포레나 아파트를 분양받고, 2019년 준공 취득하여 현재까지 임대 중. 

킨텍스 포레나 아파트는 조정지역일 때 준공 취득이 이루어져 1세대 1주택 비과세를 받기위해서는 2년 거주요건을 충족해야합니다. 그런데 상담자는 2년을 거주하지 않은 상태인데 비과세를 받을 수가 있을까요?

2021년 12월 20일 부터 시행에 들어간 상생임대주택의 요건을 충족하면 비록 거주하지 않아도 비과세를 받을 수가 있습니다.  

상생임대차 계약의 요건에 대한 기본적인 설명은 앞의 글을 참고하시면 됩니다.

 ===> http://xn--9t4bq8d95l4sa.kr/archive/3020/152

 ===> http://xn--9t4bq8d95l4sa.kr/archive/3020/153 

상생임대주택의 요건을 충족하는 지는 지난 임대차계약을 모두 확인해 봐야합니다. 

③번 계약이 직전계약이 되고, ④번 계약이 상생임대계약이 되어 2026년 3월에 상생임대가 완료되니, 그 이후에 양도하면, 2년거주요건을 면제받아서 포레나 아파트는 1세대 1주택 비과세 양도가 가능합니다.

■ 포레나를 과세양도할 때 양도세 계산

천안의 아파텔은 취득이후 별로 오르지 않았고(차익 2~3천만 수준), 현재 거주 중입니다. 앞으로 계속 천안에서 거주할 생각. 

포레나 아파트는 최초 분양자이므로, 현재 양도차익이 약 6억 이상 발생한 상태이며,  포레나 아파트를  양도하여, 필요한 자금을 마련할 생각임.

본인은 현재의 오피스텔에서 가급적 이사를 가고싶어하지는 않습니다.

현재의 상황에서는  천안 오피스텔을 먼저 양도하면 양도세가  나오지만, 양도차익이 많지 않아 세금이 거의 없으며,  그후에 포레나 아파트를 비과세로 양도할 수가 있습니다. 

그런데, 포레나를 먼저 양도하면 2주택 상태의 양도이니 비과세 양도가 안되고 양도세가 무려 1억9천만원 정도 부과됩니다.

(포레나 세금 계산)

분양가 5억3천, 매매가 11억2천만원을 가정하고, 6년 보유 장기보유특별공제, 단독명의로 계산했습니다.

■ 6년 단기임대 등록을 하면, 천안 오피스텔을 양도하지 않아도, 포레나 비과세 양도 가능하다.  

① 천안 오피스텔 양도(과세) >>>포레나 아파트 양도(비과세).

천안 오피스텔을 먼저 양도하는 방법이 있습니다. 양도세가 나오지만, 많이 나오지는 않습니다.  그 이후에 포레나 아파트를 양도하면 비과세입니다. 천안 오피스텔을 양도하면서, 본인의 오피스텔에 그대로 임차인으로 들어갈 수 있다면, 이사는 가지않아도 됩니다. 매수인이 입주한다면 어쩔 수 없이 이사는 가야겠져. ㅠ

그리고 포레나를 양도하면 비과세입니다.

② 천안 오피스텔( 6년 임대주택 등록) >>> 포레나 양도(비과세)

올해 6/4일 이후에 6년 단기임대주택이 부활했습니다. 수도권 공시가격이 4억이하, 지방은 2억이하이면 단기임대주택 등록이 가능합니다. 천안시는 경기도에 속하고, 수도권은 서울, 경기, 인천시를 포함하니 공시가격이 4억 이하이면 단기임대주택 등록이 가능합니다. 

공시가격을 확인해 본 결과, 다행히 4억에 미치지 못하여, 6년단기임대를 등록하면 즉시 포레나 아파트를 거주주택 비과세로 비과세 양도가 가능해집니다. 

③ 천안 오피스텔을 6년 단기임대주택으로 등록하면, 6년 동안 의무임대를 해야합니다. 그리고 최소 5년 이상은 임대사업자 등록을 유지해야 거주주택 비과세를 추징당하지 않습니다. 

........... 감사합니다 ..........