지난 글(상속주택특례①)에서, 상속주택 1채를 1인이 단독상속받았을 때, 상속인이 이미 소유하고 있던 주택을 비과세 받는 방법에 대해서 자세히 설명했습니다. 

하지만 현실에서는 여러 경우의 수가 발생합니다. 이번 글에서는 일반적으로 많이 발생할 것으로 예상되는 상속주택 1채를 여러명이 상속받았을 때, 어떻게 지분을 나누면, 가장 세금을 절약할 수 있는지 알아보겠습니다. 

부모님이 돌아가시면서 주택 1채를 두 형제에게 상속재산으로 남겼다고 가정해봅니다. 아니면 부친이 돌아가시면서, 모친과 형제 2명에게 주택 1채를 남겼다고 가정해 볼 수도 있습니다. 

이렇게 1채의 주택을 여러명이 지분의 형태로 상속받는 것을 세법에서는 "공동상속주택"이라고 합니다. 앞의 글에서 설명한 상속주택특례 조문 제155조(1세대1주택의 특례) ②항의 바로 다음  ③항의 조문에 설명되어 있습니다. 

■  공동상속주택은 1채의 주택을 여러명이 상속받는 것입니다.  하지만  비과세 특례는 상속인 중에서 1명만이 받을 수가 있습니다.

법 조문을 처음으로 접하게되면,  도대체 무슨 말인지 이해가 잘 안됩니다. 쉽게 풀어서 보면, 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 최다 지분 보유자의 주택으로 보며, 최다지분자(혹은 다수지분자라고도 함)가 아닌 사람(즉 소수지분자)은 다른 주택을 양도할 때, 공동상속주택은 주택으로 보지 아니한다.(= 없는 주택으로 본다.=주택수에서 제외한다.) 

그리고...

공동상속주택은 ①최다지분 보유자의 소유로 하고,  지분이 동일하다면, ②당해 주택에 거주하는자, 거주하는 자가 없다면, ③최연장자 순으로 상속주택의 소유자를 결정합니다.

즉, 부친이 주택 1채를 남겼고,  이때, 형과 동생 모두 일반주택 1채를 소유한 상태에서 지분 상속을 받았다고 가정해 봅니다. 

형이 51%, 동생이 49%의 지분으로 상속을 받았다면, 그 주택은 최다지분자인 형의 소유로 보게 되며, 동생은 공동상속주택의 소수지분자로써 다른 주택을 양도할 때 없는 주택으로 본다는 것입니다. 

형이 지분으로 상속주택을 보유하지만, 51%의 다수지분자 이므로 형의 상속주택으로 본다는 것이고, 그렇다면 상속주택특례는 1인에게만 주어지므로 

형이 상속주택특례를 받을 수 있습니다.

그래서 형은 일반주택 + (특례)상속주택을 소유하고, 일반주택을 먼저 양도하면 비과세를 받을 수가 있습니다.

동생은 일반주택 + 공동상속주택 소수지분자인데, 법조문에서 해당 거주자의 주택으로 보지 않으므로, 없는 주택 혹은 주택수에서 제외한다는 의미입니다. 따라서, 동생 역시 일반주택을 양도하면 1세대 1주택자로써 양도세 비과세를 받을 수가 있습니다.

정리하면 이렇습니다. ........ 상속주택 1채를 형이 다수지분을, 동생이 소수지분을 가져가면, 형은 상속주택 특례를 받아서 일반주택 양도시 비과세이고, 동생은 소수지분자이고, 없는 주택으로 간주하므로, 1세대 1주택자로서 비과세를 받습니다.

형도 동생도 모두 비과세를 받을 수가 있습니다.   형제가 여러 명이어도 동일한 결과를 얻을 수가 있습니다.

■  상속주택의 소수지분은 없는 주택으로 봅니다.

추가로 알아야할 것은, 소수지분을 상속하면 나중에 일반주택을 취득하고, 그 일반주택을 먼저 양도해도 비과세가 됩니다.

상속주택 비과세특례는 일반주택을 먼저 소유하고 있는 상태에서 상속주택을 취득하고, 일반주택을 먼저 양도할 때 비과세입니다.

즉 일반주택 + 상속주택 ▶ 일반주택 먼저 양도해야 비과세입니다.

상속주택을 먼저 받고, 나중에 일반주택을 취득한 상태에서 일반주택을 먼저 양도하면 비과세를 적용받지 못합니다.

그런데 소수지분을 취득하면 좀 다릅니다.

즉 일반주택 + 상속주택 소수지분 취득 ▶ 일반주택 양도시 비과세이며....상속주택 소수지분 + 일반주택 나중 취득 ▶ 일반주택 먼저 양도시에도 비과세가 됩니다.

이것은 상속주택의 소수지분은 없는 주택으로 보기 때문입니다. 주택이 없으니 일반주택을 먼저 취득하든 나중에 취득하든, 1세대1주택자 이니까요.

■  무주택자가 상속으로 주택을 취득하면, 취득세율은 0.96%의 특례세율을 적용합니다.

공동상속(지분상속)을 할 때, 상속인 중에 무주택자가 있다면, 취득세를 절세하는 방법이 있습니다.  

주택을 소유하지 않은 1가구(즉 무주택 세대)가 상속을 원인으로 주택을 취득해서 1가구 1주택이 된 경우는 특별하게 0.96%의 특례세율을 적용합니다.

위의 사례에서 형은 유주택자이고, 동생은 무주택자라고 가정하고, 50:50으로 상속하면,  위의 법 조문에서 상속지분이 동일하면, 당해주택에 거주하는자, 최연장자 순으로 상속주택의 소유자를 결정하므로, 형이 연장자로써 상속주택의 소유자가 됩니다.

그런데 형은 유주택자이므로 상속주택의 취득세율 2.96%가 동생에게도 적용됩니다.

만일 49:51으로 상속하면, 동생이 상속주택의 소유자이고, 0.96%의 취득세율이 형에게도 적용되는 것이죠.

만일 주택가격 10억의 아파트를 상속하여 2.96% 취득세율을 적용받으면, 2.960만원,  0.96%을 적용받으면 960만원이니, 무려 2,000만원의 세금차이가 나네요. 

참고로 상속의 취득세 과표는 시가표준액(공시가격)이고, 증여의 취득세 과표는 시가(시가인정액)입니다.

..........감사합니다...........