양도세 실전세법....3주택자의 비과세.(입주권 혹은 분양권을 새로 취득한 경우)
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작성자 관리자 댓글 0건 조회 809회 작성일 25-11-03 11:23본문
"올레 킨텍스 부동산"은 복잡한 세법의 미로속에서 길을 찾는 중개사입니다 ^^ |
며칠 전, 원시티 아파트 매매를 의뢰하신 분의 전화를 받았습니다.
이 분은 원시티 아파트 1채만 소유한 상태에서, 지방의 시가 3억원되는 아파트를 매수하여 현재 일시적2주택 상태입니다.
지방 아파트를 올해 7월에 취득했으니, 신규주택을 취득한 싯점에서 3년 이내(2028.7월까지)에 종전주택(원시티)을 양도하면 일시적 2주택으로 원시티는 양도세 비과세를 받습니다.
그런데, 이 분은 지금 서울의 재개발 입주권을 추가로 취득할려고 하는데, 입주권을 취득하면 원시티 양도세 비과세가 어떻게 되는지 문의를 하신 것입니다.
■ 입주권과 분양권은 주택은 아니지만, 양도세 주택수를 계산할 때, 주택수에 포함합니다.
입주권은 주택(부동산)이 아니고, 부동산을 취득할 수 있는 권리입니다. 하지만, 다른 주택을 양도할 때는 주택수에 포함됩니다. 2021.1.1.이후에 취득한 분양권도 주택수에 포함됩니다.
따라서 원시티아파트와 지방 아파트를 소유한 상태에서 입주권을 취득하면, 3주택자가 되어서, 원시티아파트는 양도세 비과세를 받을 수가 없습니다.
지방아파트는 취득한 지 얼마되지 않아 양도차익이 생기지 않았고, 원시티는 양도차익이 많이 생겼으니 원시티는 반드시 비과세를 받아야합니다.
비과세를 받기 위해서는 주택수를 3주택에서 2주택으로 줄이고, 남아 있는 2주택이 일시적2주택 비과세가 되는지 판단해 보아야 합니다.
■ 일시적2주택 비과세를 위한 요건은....1, 2, 3 법칙
주택 1채(종전주택이라고 함.)를 보유한 상태에서 새로운 주택(신규주택이라고 함.)을 1채 더 취득할 때, 일정한 조건을 충족하면 종전주택은 비과세를 받을 수가 있습니다. 이것을 일시적2주택 비과세 요건이라고 하고, 일명 1, 2, 3 법칙이라고 하기도 합니다.
① 종전주택을 취득하고 1년이 경과한 후에 신규주택(입주권, 분양권 포함)을 취득할 것.
② 종전주택은 2년 보유 혹은 거주요건(조정지역일 때 취득한 경우.)을 충족할 것.
③ 신규주택을 취득하고, 3년이내에 종전주택을 양도할 것.
원시티아파트 + 지방아파트 + 입주권 순서로 취득을 했는데, 3주택 상태에서는 원시티를 양도할 때 비과세가 안되므로, 지방아파트를 주택수에서 빼고, 원시티아파트와 입주권이 일시적2주택으로 비과세 양도가 가능한 지 판단해야 합니다.
지방아파트를 최근에 취득했지만, 원시티아파트를 비과세 받기위해서는 소유권을 이전해야합니다.
제3자에게 양도하던가, 별도세대원인 가족에게 증여를 하든 ,양도를 하든, 소유권을 이전하여 세대가 원시티아파트와 입주권만 보유해야합니다.
원시티 + 입주권만 남는다면, 위에서 설명한 3가지 요건을 충족하는지 보겠습니다.
①원시티는 2019년도에 취득을을 하였고, 입주권을 2025년에 취득했으므로, 종전주택을 취득하고 1년이 지난 후에 신규주택을 취득했고,
②원시티 아파트는 취득당시 일산이 조정지역이므로 2년 거주요건을 채워야합니다. 그런데 이 분은 2년 거주를 하지않았지만, 2년 전에 상생임대를 위해 임대료를 5%만 인상하였으니, 내년 초에는 상생임대가 완료되어 2년 거주요건이 면제됩니다.
③ 마지막으로 신규주택(여기서는 입주권)을 취득한 지 3년이내에 종전주택(원시티)을 양도하면 비과세를 받을 수가 있습니다. 즉 입주권을 25년 7월에 취득했으니 28년 7월까지 원시티를 양도하면 비과세입니다.
■ 신규주택을 분양권이나 입주권 상태로 취득하면 종전주택을 양도해야하는 기간이 훨씬 길어집니다.
그런데 신규주택을 분양권이나 입주권으로 취득한다면, 종전주택을 양도해야하는 기간이 3년보다 훨씬 길어집니다.
예를 들어 원시티를 소유한 자가 장항동의 제일풍경채를 2023년 12월에 분양받았다면, 분양을 받고 3년이내인 2026년 12월까지 원시티를 양도하면 비과세입니다. 만일 2026.12월까지 양도를 못하더라도, 아파트가 완성된 후 3년이내까지 원시티를 양도하면 비과세가 됩니다. 만일 2027.2월에 풍경채 아파트가 준공되었다면. 입주 하고, 2030.2월까지 양도하면 됩니다.
다만, 준공 후에 3년이내에 양도한다면, 반드시 풍경채에 3년이내에 입주하여 1년 이상 거주해야하는 조건이 있습니다.
정리하면, 1주택이 있는 상태에서 분양권이나 입주권을 취득해도, 1주택을 양도할 때 일시적 2주택 비과세가 가능하다.
이때에는 비과세 양도 기한이 늘어나서, 신규주택이 분양권이나 입주권 상태일 때는 종전주택을 언제든지 양도해도 비과세이고, 만일 준공 때까지 양도 못하더라고, 준공하고 나서 3년이내에 양도하면 된다.
단, 완성하고 나서 3년이내에 양도할 때는 반드시 신축주택에 입주하여 1년 이상 거주해야하는 조건이 있다.
[법 조문 참고]
제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례) ② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다. <개정 2022. 2. 15., 2023. 2. 28.> 1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 |
따라서 이미 주택(종전주택)을 소유한 사람이 일산 장항동의 제일풍경채, 반도카이브, 금호아테라 등(신규주택)을 분양받았다면, 기존주택을 (지금 양도해도 물론 비과세이고)... 풍경채, 카이브 등이 아파트로 완성되고 나서 3년이내 의 기간까지 양도하면 됩니다.
단.... 신축 아파트에는 3년이내에 입주하여 1년 이상 거주해야합니다.
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