2년 전에 상담을 하신 분이, 이제 임차인이 나간다고 하여 매매를 하기로 하고, 매도 결정을 위해서 마지막으로 양도세 대해서 상담을 위해 방문하셨습니다.

이 분은 3주택자인데, 3채 모두 임대를 주고 있고, 본인은 자녀 집에 거주한다고 합니다. 3채 중 1채는 주택임대사업자(이하"주임사") 등록을 했고, 2채는 하지 않았습니다.

구래아파트 임대 만기가 2026.6월인데, 임차인이 만기가 되면 이사를 나간다고합니다. 그래서 이참에 구래아파트를 정리할려고 하는데, 양도세 절세를 하는 방법에 대해서 상담을 요청했습니다.

■  임대주택으로 등록하면, 양도세 계산 할 때 주택수에서 제외합니다.

군포아파트를 주임사로 등록하였으므로, 다른 주택을 양도할 때, 군포아파트는 주택수에서 제외되고 2주택 상태가 됩니다. 2주택 상태에서는 비과세가 안됩니다.

그래서 구래아파트를 양도하면서 1세대 1주택 비과세를 위해서는, 서울의 원룸오피스텔을 주택수에서 제외시키는 방법을 찾아야합니다.

방법은 몇가지가 있습니다.

① 처분 (매매, 증여, 용도변경 등) : 

   ㉠ 매매 : 자녀에게 (시세의 70%로)저가양도,  혹은 제3자에게 매매

   ㉡ 증여 : 자녀에게 증여

   ㉢ 업무용으로 용도변경 : 사업자등록(주의를 요함. 웬만해서는 인정을 잘 안해줌.)

㉠ 과 ㉡은 소유권을 타인에게 완전히 이전시키는 것이고, ㉢은 주택에서 상업용 건물로 용도를 변경하는 것입니다.

그 방법들에 대해서는 앞의 글에서 여러번 설명드렸습니다.  참고하시면 됩니다.

② 주임사 등록 : 

   임대주택으로 등록하면 현재 소유하고 있는 군포아파트처럼 주택수에서 제외시킬 수가 있습니다. 대신 의무임대기간(6년 혹은 10년)과 임대료 상한 등등, 제한 사항이 있습니다. 

■  원룸오피스텔은  단기임대주택 등록이 가능하다고 하는데.....

상담자는 원룸오피스텔이 월세가 잘 나오고, 임대수익율이 괜찮으니, 처분(매매, 증여, 용도변경)하기 보다는 주택임대사업자을 등록하기를 원하고 있습니다. 

4년 짜리 단기임대는 폐지되었다가, 작년에 6년 단기임대로 새로이 생겼습니다. 여태까지는 임대주택 등록을 하면 무조건 거주주택비과세가 가능했지만,  6년 단기임대를 하면 무주건 주택수에서 제외되어 거주주택이 비과세가 되는 것이 아닙니다. 

6년 단기임대로 양도세 주택수에서 제외시키기 위해서는 그 주택(서울 원룸 오피스텔)이 비조정지역일 때 취득한 주택이어야합니다.

상담자는 2018년에 은평구 오피스텔을 취득했는데, 아쉽게도 그 당시에 은평구는 조정지역으로 지정이 된 상태였습니다. 따라서 6년 단기임대로는 주택수에서 제외시킬 수가 없습니다.

하지만, 10년 장기임대로 등록하면 주택수에서 뺄 수가 있습니다. 비록 의무임대기간이 10년으로 길지만, 어차피 월세 임대를 계속 줄 예정이라서 문제가 없습니다.

그래서 10년 장기일반민간임대 주택으로 등록하기로 합니다. 임대주택등록을 하면, 앞으로 10년동안, 팔수도 없고, 본인이 입주할 수 없고, 임대료도 5% 이상 인상할 수가 없습니다.

■  거주주택 비과세를 받기위해서는 비조정지역일 때 취득했더라도 반드시 2년 거주해야한다. 2년 거주를 못했더라도 상생임대를 한다면 2년 거주요건을 면제받을 수 있다.

원룸오피스텔을 주임사 등록을 하면 구래아파트 외 다른 주택 2채는 모두 임대주택입니다.  따라서 2채는 주택수에서 제외되어 구래아파트를 양도하면 거주주택 비과세가 가능해집니다.

구래아파트를 거주주택비과세를 받기위해서는 조정, 비조정 상관없이 2년을 거주하고 양도해야합니다. 그런데 손님은 아쉽게도 2년을 거주하지 않았다고 합니다. 그러면 거주주택 비과세 양도는 포기해야할까요?

아직 하나 더 확인해볼 것이 있습니다. 만일 그동안 임대를 주면서 상생임대를 완료했다면, 2년 거주 의무를 면제받을 수 있습니다.

그동안의 임대차 계약내용을 모두 확인해보니 다행히 이번 2026.6월에 임대차 만기가 되면 상생임대가 완료되니 6월 이후에 양도하면 비과세 양도가 됩니다.

정리하면.....

3주택자인 손님이 1주택을 양도하면서 비과세를 받을려면, 1주택을 제외한 나머지 2주택을 모두 주택임대사업자 등록을 하여 주택수에서 제외시킨 상태에서 그 주택을 양도하면 됩니다.

이때 양도하는1주택은 반드시 2년을 거주하고 양도해야하며, 만일 2년을 거주하지 못했다면, 상생임대주택의 요건을 갖춘 후에 양도하면 비과세를 받을 수가 있습니다.

조건이 된다면 6년 단기임대로 등록하면 좋지만.....수도권 공시가격 4억이하, 비조정지역일 때 취득했어야하고, 다른 의무사항들을 지켜야 거주주택비과세를 받을 수가 있으니, 반드시 신중하게 판단하고, 임대주택 등록을 하시기 바랍니다.

만일 원룸 오피스텔을 10년 짜리 임대주택으로 등록하기가 부담스럽다면, 처분을 하는 방법을 고려해야 합니다.

....... 감사합니다........