부동산 세금을 취득, 보유, 처분 단계별로 부과되는 세금을 보면, 취득단계에서는 취득세(교육세, 농특세 포함), 보유단계에서는 재산세와 종합부동산세(이하 종부세), 처분단계에서는 양도세, 상속세, 증여세 등이 있습니다.

이번에는 종부세에 대해서 간단하고 기초적인 내용을 정리해 보겠습니다.

종부세는 재산세와 마찬가지로 보유세의 일종이지만, 재산세와는 비슷한 점도 있고, 다른 성질도 가지고 있습니다.

소유권을 이전하는 양도세, 상속세, 증여세는 과세표준을 "시가" 로 하지만,, 재산세와 종부세는 부동산을 보유하면서 내는 세금이기 때문에, "시가표준액" "공시가격", 를 기준으로 세금을 부과합니다.

재산세는 모든 부동산에 부과되는 세금이지만, 종부세는 비주거용 건물(상가, 공장 등)과 분리과세 토지(농지, 목장용지 등)에 대해서는 부과하지 않습니다. 그리고 재산세는 시가표준액 전체에 대해서 세금을 부과하고, 종부세는 일정 공제금액을 초과한 금액에 대해서만 세금을 부과하게 됩니다.

(토지의 종부세는 공제금액이 80억에 달하므로, 해당자가 거의 없어서 아래의 설명은 주택을 위주로 합니다.)

■  오피스텔은 종부세에 포함될 수도 있고, 안될 수도 있습니다.

오피스텔은 최초 취득하면 업무용 재산세가 부과되고, 종부세 부과 대상이 아닙니다.  취득후 재산세를 업무용에서 주거용으로 재산세 변동신청을 하거나 임대주택 등록을 하면, 주택분 재산세를 납부하게 되므로 종부세의 대상이 됩니다. 

■  종부세의 일반적  특성

▶ 종부세는 개인의 공시가격의 합계액에 대해서 부과하는 인별과세이다.

▶ 하지만, 종부세의 1세대 1주택 주택수 계산은 세대전체를 기준으로 한다.

▶ 개인별로 모든 주택의 공시가격을 합산하고 공제금액(9억원, 1세대1주택자는 12억원)을 초과한 금액에 대해서만 부과한다.

▶ 납부기간은 매년 12월1~12월15일이다.

▶ 1세대1주택, 합산배제, 주택수 제외, 신청 등은 매년 9월16일~9월30일까지  신청서를 제출하여야 특례를 적용받을 수 있습니다.

■  종부세의 납세의무자와 과세기준일은 재산세와 동일하게 6월1일을 기준으로 합니다.

매년 6월1일에 소유권을 가진 자에게 부과되는 세금이 재산세와 종부세입니다. 그래서 만일 매매 계약을 할 때, 잔금을 5월31일에 하면 매수자에게 세금이 부과되고, 6월2일에 하면 매도인에게 재산세와 종부세가 부과됩니다.  그러면 6월1일에 잔금을 하면 누구에게 부과되어야할까? 소유권이전등기 접수일이 취득일이므로 매수자에게 부과됩니다. 

■  종부세의 과세대상 및 판단 기준

주택분 공제 기준입니다. (2026년 기준)

▶1세대 1주택자: 공시가격 합계 12억 원 초과 시 대상.

▶ 1세대 다주택자 (기본 공제): 인별 공시가격 합계 9억 원 초과 시 대상. 

참고: 부부 공동명의(지분 5:5)인 경우 각각 9억 원씩, 총 18억 원까지 기본 공제를 받을 수 있어 유리합니다. (1주택자 특례를 신청하여 세액공제를 받는 것이 더 유리할 수도 있음)

※※ 1세대 1주택자로 인정받으면, 세금 혜택이 있으므로 1주택자 주택수 판단에 대해서는 다음에 자세히 설명합니다.

■  종부세의 계산구조

.....감사합니다.....