이번 글은 기본적이면서도, 너무도 중요한... 모르고 있는 것과, 알고 대처하는 것과는 양도세 수 억원 차이가

나는 절세정보이니 자세히 읽어보시기를 권합니다.(내용이 좀 많으니 찬찬히 보시길...)

A주택 : 먼저 취득한 종전주택.

B주택 : 나중에 취득한 신규주택.

 2주택(혹은 3주택)을 소유한 상태에서, 1개의 주택을 양도해야한다면.....  

▶ 비과세를 받는 방법.

▶ 비과세가 안되면 차선으로 일반세율로 과세를 받는 방법

▶ 중과세를 받을 수 밖에 없는 상황..........에서도 비과세를 받는 방법에 대한 정리입니다.

양도순서는 굉장히 중요한데, 아래에서 좀 더 자세히 설명합니다

아래 내용은 좀 더 디테일하고 중요한 내용인데, 모르시는 분들이 꽤 많습니다.

 ▶①을 충족하지 못하는 상황... 즉 A를 취득하고 1년이 경과되지 않은 상태에서 B주택을 취득하더라도, ③을 충족(3년내 양도)하면 일반과세이다.

 ▶①②를 모두 충족해도, ③을 충족못하면 중과세이다.   즉..... 3년내 양도가 중요하다.

 ▶ 조정지역은 2년 거주 요건인데, 2년 보유만 하고, 3년내 양도하면 일반과세이다.

 ▶조정지역에서 조정지역으로 이사가는 경우에, 1년내 양도와 전입 요건을 지키지 못해도, A를 3년내 양도만하면 일반과세이다.

<사례 1, 킨텍스에 2개를 보유한 고객>

더샵 2개를 보유한 손님이 계셨는데, 분양권 구입시기는 1년이상 차이가 났지만, 하루 사이로 잔금(취득)을 한 경우입니다.

이렇게 되면 분양권 구입 순서와는 상관없이 잔금청산일 기준으로 종전주택과 신규주택이 정해집니다. 

 더샵 1번 : 분양권 취득일: 2018. 5월 ...........잔금납입일: 2019. 6월 5일 ==> 종전주택

 더샵 2번 : 분양권 취득일: 2016. 1월 ............잔금납입일: 2019. 6월 6일 ==> 신규주택

이 분은 2번을 먼저 양도를 하고 저희 사무실에 오셨습니다. 왜 2번을 먼저 양도했냐고 여쭤보니, "취득 시기가 하루 밖에 차이가

나지 않았고, 2주택 상태라서 어차피 중과세율이라고 생각"하고... 먼저 손님이 붙은 2번을 팔았다고 합니다.

나중에 취득한 2번을 먼저 팔면 중과세율을 적용하는 것이 맞습니다.  그런데 먼저 취득한 1번을 먼저 팔면, 취득일이 단 하루 차이가 나지만, 일반세율로 과세합니다. 

그럼 중과세율과 일반세율은 양도세에서는 얼마나 차이가 날까요???

다른 사항은 동일하다고 보고, 2주택 중과세율을 적용한 양도세와 일반세율을 적용한 양도세를 아래에 계산해 보았습니다.

3억9천에 취득해서 9억2천에 양도한다면, 양도세는 각각 3억4천과 1억9천 ...  세금 차이가 무려 1억 5천만 원이군요. 

요즘 세법은 너무나 복잡하게 변했고, 일반인이 모르는 중요한 사항이 너무나 많습니다. 

다주택자는 말할 필요도 없고, 설사 최근에 1주택자가 되었다 할 지라도.... 집을 팔기 전에 2~3년 부터 미리 상담받고

준비하시기 바랍니다.

▶▶한 주택을 주택임대사업자 등록(아파트는 안됨)을 하면, 나머지 주택은 바로 양도해도 비과세가 됩니다.    

그런데 주택임대사업자등록을 하면 나머지 주택은 거주주택 비과세로 양도하게 되므로, 나머지 주택은 설사 비조정지역이라도 2년 거주를 한 상태라야

합니다. 한 번 등록하면 10년 동안 의무임대해야 합니다.

▶▶한 주택을 일반임대사업자등록(주로 오피스텔이 되겠죠)을 하면, 주택이 아니라 업무용 상가가 되므로 1주택 상태가 되는데,  용도변경을 하여 

1세대 1주택이 되면, 2021년도 부터 적용되는  최종 1주택 양도세 개정안에 따라.... 나머지 주택은 새로 2년을 보유 혹은 거주하고 나서

양도해야 비과세가 됩니다. 

실제 상담 사례를 보면 이해가 빠릅니다. 힐스테이트에 거주하시는 고객님의 사례입니다.

< 사례 2, 다른 지역에서 킨텍스를 취득한 사례 >

A주택 : 주엽동 아파트   취득 2010.3.20 --- (9년 거주한 상태)

B주택 : 킨텍스 힐스테이트  분양권 계약 2018.8.2 ---잔금 2019.4.20 (현재 임대중)

** A, B 주택은 일시적2주택 관계로서 킨텍스힐스 B 취득 후 3년 이내(2022.4.19까지)에 주엽아파트 A를 양도하면 비과세 가능함.

** A주택을 2022.4.19일 까지 양도하지 못하면 2주택 중과세를 적용합니다.

** 하지만 2022.4.19이 지나더라도 힐스테이트를 주택임대사업자 등록을 한다면, A는 바로 비과세가 가능하죠.(거주주택비과세)

   그리고 10년동안 힐스를 팔지 못합니다.

** 10년 동안 못 팔고 묶이는 것이 싫다면, 힐스를 일반(임대)사업자등록을  합니다 

그러면 힐스는 상가로 용도변경이 되어 A주택 1 개만 보유하게되는데, 바로 양도하면 안되고

2년을 더 보유한 후에 A를 양도하면 비과세 가능합니다.

이 대목에서 많은 분들이 질문을 하십니다. A주택을 비과세 양도하고 남은 B주택은 어떻게 되냐고 ? 

B를 주택임대사업자 등록을 하면, 바로 비과세가 가능(거주주택비과세라고 하죠~) 10년동안 의무임대해야 비과세 받은 A의 양도세를 추징당하지 않습니다. 

만일 10년 의무임대기간을 채우고 양도한다면, 다주택자라고 하더라도 양도세 중과는 받지 않고 일반세율로 과세합니다.(양도세중과배제라고 하죠~) 

그리고 B주택에 입주하여 2년을 거주하고 양도하면 1세대 1주택 비과세가 가능한데, 이 때 전체 양도차익에 대해서 비과세를 받는 것이 아니고

A주택을 양도한 이후의 기간(즉 1주택으로 소유한 기간)에 대해서만 비과세가 가능하죠~

B를 일반과세사업자(임대사업자 포함) 등록을 하고,  2년 뒤에 A를 양도하면 비과세가 가능합니다. 이 때 B는 업무용 상가로 취급되겠죠~

A 양도하고 얼마쯤 후에 B의 사업자등록을 폐업하고 다시 전입을 한다면 A는 주택이 됩니다.  

그리고 2년 거주를 하고 B를 양도하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있을까요 ??? 네 그렇습니다

이 경우에는 전체 양도차익에 대해서 비과세가 가능합니다. 그런데, 업무용과 주거용을 여러번 반복하여 용도변경을 한 경우에는.... 사업자를 내고 업무용으로 사용한 기간은 일반세율로 과세를 하고, 주택으로 사용한 기간은 비과세를 적용합니다. 

< 사례 3, 양도시점에 따라 비과세, 일반과세, 중과세 > 

A주택 : 꿈에그린 오피스텔   분양권 취득 2015.6.(당시 무주택자) ---- 잔금 2019.3.

B주택 : 대방디엠시티 오피    분양권 취득  2019.10. ---- 잔금 2020.5. (바로입주하고 현재 거주중)

** A와 B의 취득이 1년이상(19년3월과 20년5월) 차이가 나고, 

** A주택은 2017년 8.2대책 전에 무주택 상태에서 분양권을 취득하여 2년 보유 요건입니다.

** 2021년 5.25 기재부의 유권해석에 따라 종전주택이 있는 상태에서 신규주택을 계약했으므로 신규주택 계약일을

기준으로 일시적2주택 비과세 양도기한이 결정됩니다

** 그런데 A(신규주택)의 계약일(분양권 취득일)이 2019.10월 이라서 B 취득후 2년내 A(종전주택)을 양도해야 

비과세입니다.(아래 그림 참조)

따라서 이 분이 꿈에그린 오피스텔을 일시적2주택 비과세로 양도하고자한다면,

꿈에그린 취득후 2년 보유요건이 충족되는 시점부터~ 대방 취득 후 2년 이내 시점까지 꿈에그린을 양도해야합니다. 

2021년 3월~2022년 5월 까지.

 

그런데 2022년 5월까지 양도를 못하더라도 3년 이내 2023년 5월까지 양도하면 일반세율 과세이고, 23년 5월이 지나서

양도하게 되면 비로소 2주택 중과세율을 적용하게 됩니다. (아래 그림)



이제 꿈에그린을 비과세로 양도했다면, 대방은 언제부터 비과세를 받을 수가 있을까요? 

** 대방은 2년 거주 요건이고 2020.5월에 입주했으므로 2년 거주 요건이 충족되는 2022년 5월 이후에 

양도하면 비과세입니다. 

** 2021년 부터는 최종1주택이 되고나서 2년을 더 기다려야하지만, 종전주택 꿈에그린을

비과세로 양도하므로, 2년을 새로 기산하지 않고 최초 입주일부터 2년의 거주요건이 충족되는 22년 5월 이후에는

비과세가 됩니다.

---------------   감사합니다   ------------