양도세 상속주택과 양도세 시리즈 ①
페이지 정보
작성자 관리자 댓글 0건 조회 1,675회 작성일 22-01-03 15:48본문
상속주택 기본 개념과 일반주택 비과세 요건
상속은 자기의 의지와는 무관하게 어느날 갑자기 일어날 수 있습니다.
1세대 1주택자가 비과세로 양도를 하기위해 매물을 내놓았는데,
갑자기 부모님이 돌아가시고 상속이 일어나면, 다주택자가 되어 비과세를 못받고, 중과세를 받게 된다면 예기치 않게 큰 세금을 부담해야하죠.
그래서 특례 규정을 두어 일정한 조건을 충족하면 다주택의 중과세를 피하고, 비과세 혹은 일반세율로 과세를 하게 됩니다.
그리고 피상속인(고인)의 상속 재산을 어떻게 분배하느냐에 따라 나중에 양도세에서 큰 차이가 나기 때문에, 미리 상속주택의 양도세에 대한 지식을 갖추고 대비를 한다면 세금을 크게 절약할 수 있습니다.
상속주택은 양도세 분야 중에서도 까다로운 편에 속합니다. 그 이유는 법률의 규정은 상세하지 않고, 사례가 다양하고, 그에 대한 유권해석도 많고 복잡하기 때문입니다.
앞으로 상속주택과 양도세에 대해서 몇 차례에 걸쳐 자세히 정리해 보도록하겠습니다.
시리즈의 순서는
① 일반주택을 먼저 양도하는 경우
② 상속주택을 먼저 양도하는 경우
③ 비과세, 일반과세, 중과세, 세율의 결정, 기산일
④ 선순위 상속주택 결정 순서. 공동상속주택의 주된 상속인 결정 순서
⑤ 절세방법(6개월이내 매매, 감정평가, 상속인변경, 상속비율 조절 등)
⑥ 소수지분 공동상속주택. 다른 세금에 끼치는 영향.
등으로 진행될 예정입니다.
먼저 기본적 용어 정리를 해보겠습니다.
피상속인 : 사망하여 재산을 남긴 자
상속인 : 상속재산을 받는 자
일반주택 : 상속인이 상속개시 당시 보유하고 있던 주택
선순위 상속주택 : 피상속인이 여러 채의 주택을 남긴 경우, 양도세 특례 대상이 되는
1주택(정해지는 순서가 있다)
공동상속주택 : 1 채의 주택을 여러 상속인이 지분의 형태로 소유하는 주택
소수지분 공동상속주택 : 공동상속주택의 지분 보유자 중 특례를 받지 않는 지분
주된 상속인 : 공동상속주택 지분 보유자 중 상속주택 특례를 받는 자(정해지는 순서가 있다)
① 일반주택을 먼저 양도하는 경우
이미 1주택을 보유(세법에서 일반주택이라고 함)한 자녀가 부모님의 사망으로 1주택을 상속 받으면 1세대 2주택자가 됩니다. 그런데 자신의 의지와 무관하게 2주택이 되었으므로 본인의 일반주택을 먼저 양도하면 비과세를 해줍니다.
여기에는 다음과 같은 요건이 충족되어야합니다.
요점정리 상속으로 2주택이 된 경우 일반주택 비과세 요건
1, 일반주택을 보유한 상태에서 상속이 일어날 것. 2, 별도세대인 피상속인으로부터 상속주택을 취득할 것. 3, 반드시 일반주택을 먼저 양도할 것. 4, 일반주택은 양도시에 비과세 요건을 갖출 것.
★★ 양도기한에 제한은 없습니다. 2주택 상태에서 몇 년이 지나든 일반주택을 먼저 양도하면 비과세 받습니다. |
설명
1, 일반주택이 먼저 있는 상태에서 상속이 일어날 것.
과거에는 일반주택의 취득시기와 상관없이 상속주택은 계속하여 일반주택 비과세 적용시 주택수에서 제외하였으나, 2013년 세법을 개정하여 2013.2.15일 이후에 취득한 일반주택부터는 1세대1주택으로 일반주택 보유중에 상속이 일어나고, 일반주택을 먼저 양도해야 비과세 해주는 것으로 변경되었습니다.
법률의 규정 소득세법 시행령, 제155조(1세대1주택의 특례) .............. 중간 생략 ................ ②상속받은 주택 [조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 “재개발사업”이라 한다), 재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업(이하 “소규모재건축사업”이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. |
2, 별도세대인 피상속인으로부터 상속주택을 취득할 것.
동일세대원 상태에서 상속이 일어난다는 것은 부모와 자녀가 같은 주택에 거주하다가
부모님의 사망으로 상속이 일어나는 경우인데, 이미 2주택 상태였고 상속으로 2주택이 된 것이 아니므로 비과세 특례를 받을 수가 없겠죠~ (단, 동거봉양 2주택은 인정합니다.)
부부는 따로 살아도 동일세대원이므로 각각 1주택을 보유한 부부사이에 상속이 일어나면 상속주택특례는 항상 배제됩니다.
법률의 규정 소득세법 시행령, 제155조(1세대1주택의 특례) ② ............. 중간 생략 ................ 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다 |
3, 반드시 일반주택을 먼저 양도할 것.
비과세를 충족한 일반주택을 먼저 양도해야 비과세가 가능하며,
상속주택을 먼저 양도하면 5년 이내에는 중과는 배제되지만 일반세율로 세금이 부과되고, 5년이 지나고 상속주택을 먼저 양도하면 2주택 중과를 받게됩니다.
4, 일반주택은 양도 시점에 비과세 요건을 갖출 것.
이것은 당연한 것이겠죠 ^^ 만일 일반주택을 취득한 지 1년 만에 상속이 일어나면, 1년을 더 기다려 2년 비과세 요건을
채우고 일반주택을 양도하면 됩니다.
덧붙여.... 이사를 위한 일시적2주택은 3년,2년,1년 이내 종전주택을 양도해야하고,
혼인으로 인한 합가의 경우는 5년이내, 노부모 봉양으로 인한 합가의 경우는 10년이내에 한 개의 주택을 양도해야 비과세가 가능하지만,
상속으로 인한 2주택은 양도기한의 제한이 없이 일반주택을 먼저 양도하기만하면
언제 양도해도 비과세를 받습니다.
..............감사합니다..............
